5月以来，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代(dài)表的(de)机构对(duì)于这(zhè)一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数(shù)据显示，以南(nán)方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一(yī)季报(bào)统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增(zēng)持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从(cóng)公募(mù)基金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的(de)占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了(le)三(sān)年(nián)来的(de)首次回(huí)升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房(fáng)地(dì)产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步(bù)回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似(shì)乎在今年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市(shì)值占板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是(shì)保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇(shé)口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为(wèi)明显；其次是金地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首(shǒu)季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二级(jí)市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房(fáng)地(dì)产已经进入大(dà)分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到(dào)二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期(qī)来分类(lèi)，包括(kuò)房(fáng)地(dì)产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行(xíng)业(yè)，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但在(zài)这几年(nián)特殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出(chū)现了一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑(jí)是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国(guó)存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需(xū)求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的(de)需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠(gāng)杆(gān)属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够(gòu)通过(guò)大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率的提升(shēng)。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔已经过去(qù)了(le)，但不代表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(ch全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词ǎn)指数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排(pái)名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面(miàn)来(lái)看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地(dì)产开发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季(jì)度(dù)，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公(gōng)募的上银(全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词yín)基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的(de)收入利润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿地(dì)结算持(chí)续性(xìng)向好，从数(shù)字上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩(jì)势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名(míng)机构在其(qí)中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依然(rán)在前(qián)十中，这也(yě)是(shì)连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出(chū)的(de)也(yě)是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募(mù)指基首季(jì)新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排(pái)名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛(máo)利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受(shòu)限于信用问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在(zài)30％以上(shàng全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词)；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大(dà)好机会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出(chū)较低的融(róng)资成(chéng)本，优质(zhì)的开(kāi)发资(zī)源和良好的不动(dòng)产资产运营能(néng)力(lì)的(de)多(duō)重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地(dì)产(chǎn)公司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业的(de)资产(chǎn)会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央国企相较(jiào)于民企来说(shuō)估(gū)值(zhí)的修(xiū)复(fù)更明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业(yè)的(de)逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可(kě)预期的(de)盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提(tí)升的(de)头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前(qián)途更为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地去持续(xù)观(guān)察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持(chí)续提(tí)升，再(zài)次是拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了(le)业绩(jì)的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司也(yě)是机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续(xù)性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城(chéng)市(shì)，投资力度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复(fù)但仍处于调(diào)整的过(guò)程中，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月(yuè)份开始又(yòu)在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市四月环(huán)比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲业绩(jì)出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季(jì)度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度(dù)都(dōu)比想象的要慢很多，我们(men)要(yào)多(duō)给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行(xíng)好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的(de)基(jī)本(běn)面(miàn)不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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