近(jìn)两年火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出(chū)该类(lèi)产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到(dào)期(qī)后不再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目(mù)前已(yǐ)包(bāo)含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标的(de)时应了解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额(é)交易价格的变化。基金(jīn)份(fèn)额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的(de)综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要(yào)来自基础设施(shī)资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资人(rén)通过基(jī)金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市(shì)场情况，可以分析基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市(shì)场价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基(jī)金份额持有人实际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人(rén)称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基(jī)础设施证(zhèng)券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设(shè)施基(jī)金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年(nián)度可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的(de)“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取(qǔ)相对于投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配(pèi)金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的(de)价格波动受(shòu)多重因素的影响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经(jīng)济预期(qī)恢(huī)复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和(hé)债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对(duì)经济活力的(de)改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除权(quán)操作是对分红(hóng)前(qián)后基(jī)金(jīn)份额净值(zhí)变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在(zài)基金分红(hóng)前后(hòu)均可以获得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期(qī)投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对(duì)整体(tǐ)收益(yì)的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前(qián)提是(shì)本金之(zhī)上的(de)增值部分不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是(shì)本金与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红(hóng)差(chà)异很大，大多数普通投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产(chǎn)类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括(kuò)每(měi)年(nián)的(de)现金(jīn)分(fēn)红及(jí)资产增值的(de)收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自(zì)项目(mù)每(měi)年的(de)现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括(kuò)了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，两者(zhě)的(de)比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普通投资(zī)者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产(chǎn)属性不(bù)同而形成区别(bié)。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收(shōu)益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在(zài)选择(zé)公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的(de)二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目(mù)在经营权到期(qī)后不(bù)再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经(jīng)营(yíng)期(qī)限较短的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人(rén)提醒(xǐng)投资(zī)者(zhě)注意(yì)，特许经(jīng)营权项目(mù)的分(fēn)派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来(lái)自项目剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土地(dì)或(huò)建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通过对(duì)建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出(chū)让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进一步延(yán)长经(jīng)营期限(xiàn)。这(zhè)种类(lèi)似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资(zī)产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业(yè)内(nèi)人(rén)士(shì)还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投(tóu)资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观(guān)察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的(de)经营活(huó)动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可(kě)供(gōng)分配(pèi)的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在(zài)相对股债市(shì)场独立的资(zī)产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者(zhě)对(duì)经(jīng)营权类的(de)资产可以更多关(guān)注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类的资(zī)产更多关注分派(pài)率高(gāo)低。因(yīn)为(wèi)公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自底层资产的(de)经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接(jiē)影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基(jī)金管理人(rén)实力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建议投资者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时(shí)分红规模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境(jìng)，对基础设施(shī)项目的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负(fù)责人(rén)也称。

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