导读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续低(dī)景气(qì)，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩的(de)讨(tǎo)论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇(zhèn)存量(liàng)住(zhù)宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普(pǔ)查调查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适(shì)不是(shì)人均一间房(fáng)所能满足，它(tā)与房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还(hái)有很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数大于(yú)1同(tóng)样不意味(wèi)着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们(men)根(gēn)据商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数，计(jì)算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期(qī)房(fáng)顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然(rán)而(ér)事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一套房无法满(mǎn)足(zú)流动人口的租赁和置业需(xū)求。全(quán)国总人(rén)口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区(qū)域经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家2016年是什么年庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较(jiào)发达(dá)国家有(yǒu)着不小差距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步(bù)入大(dà)分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么当下房(fáng)地(dì)产(chǎn)大(dà)分化(huà)时(shí)代(dài)已(yǐ)至，大分化(huà)时代(dài)下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区(qū)域板块之(zhī)间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据(jù)并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数(shù)，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了(le)？据此判断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数(shù)量(liàng)过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普(pǔ)查工(gōng)作情况为主题(tí)的新闻发(fā)布(bù)会上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次(cì)人(rén)口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似(shì)意味(wèi)着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房间数(shù)量(liàng)有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全(quán)反映(yìng)出城镇居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家(jiā)庭(tíng)为单位购买成套(tào)住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的(de)住宅才是城镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测(cè)算思路、数据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民(mín)户均住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们(men)就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计(jì)数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国(guó)存(cún)量房地产套数，并进(jìn)一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房(fáng)销(xiāo)售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民(mín)的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期(qī)间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而(ér)我们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已(yǐ)购期(qī)房会(huì)在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥(yōng)有一(yī)套(tào)住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已(yǐ)经达到(dào)了(le)户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意(yì)味着中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意(yì)味(wèi)着(zhe)住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不(bù)应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出(chū)中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省际流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买(mǎi)一套(tào)房(fáng)。所以说户均一(yī)套房(fáng)无法满足庞大(dà)流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的(de)不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民(mín)带(dài)房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住(zhù)宅存在(zài)困难(nán)，若(ruò)按这(zhè)个标准(zhǔn)算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的(de)人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人口静态(tài)结构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数(shù)会(huì)因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来(lái)的新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市(shì)流(liú)入，区域经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场带(dài)来(lái)新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2016年是什么年trong>2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配(pèi)套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求有待(dài)释(shì)放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希(xī)望提(tí)高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平(píng)有着密切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平(píng)的(de)提高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来(lái)将是(shì)住(zhù)宅质量的供需(xū)冲突(tū)。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据调查(chá)的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实(shí)际值可能偏低(dī)，其增速可能(néng)超预期。

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