饱受争议的二手房交易(yì)中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布(bù)了关于规范房地产经纪服(fú)务的意见。意见提及(jí)，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存(cún)在利用房源客源优势(shì)收取过高(gāo)费用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个(gè)人(rén)信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担(dān)、侵(qīn)害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门(mén)从加强(qiáng)从业主体管理(lǐ)、明确经纪服(fú)务内(nèi)容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格(gé)实(shí)行(xíng)明(míng)码标价等十方面，提出(chū)了(le)意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席(xí)分析师张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城市(shì)发(fā)展，一二线城(chéng)市二手房交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为(wèi)例，二手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居(jū)间成交(jiāo)，房地产调(diào)控重心逐渐从开发(fā)商过渡到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研(yán)究中心首(shǒu)席研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居民(mín)来(lái)说属于金额不(bù)低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本较高、交易(yì)周(zhōu)期较(jiào)长，具(jù)有非常强的专业(yè)性，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但很多中介利用信(xìn)息不对称等问题(tí)，将非必要的(de)收费(fèi)夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对居民造成额外(wài)的负担，而且这些服务事项并(bìng)未明(míng)码标价。

　　对于二(èr)手房市场(chǎng)交易过(guò)程中(zhōng)存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经(jīng)纪服务(wù)在内的相(xiāng)关市(shì)场交(jiāo)易行为(wèi)及其主体进行(xíng)规(guī)范和秩序整顿，是房地(dì)产市场(chǎng)管理和调控的(de)主题。“当下，推进(jìn)这(zhè)项工作(zuò)的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市(shì)场中(zhōng)，历来(lái)对房地产经纪服务(wù)行业关注最多(duō)的一个话(huà)题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来相关部门(mén)主要监管的重(zhòng)点(diǎn)，将是对(duì)房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费(fèi)及中介(jiè)交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热点城市，二(èr)手(shǒu)房屋(wū)交易(yì)过程中，部分价值(zhí)不(bù)菲的房屋，往往要缴纳(nà)一(yī)笔金额不低的(de)中介(jiè)费。以(yǐ)北京某房地产经(jīng)纪服(fú)务机构2.7％的(de)服务费率计算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房屋，中(zhōng)介费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在(zài)合理确(què)定经纪服务(wù)收费上，两部门在(zài)此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构要(yào)合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪(jì)服(fú)务(wù)费用。鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价。引导(dǎo)由(yóu)交(jiāo)易双方(fāng)共同承担(dān)经纪(jì)服务费用。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服(fú)务收费(fèi)标准的最早依(yī)据是1995年国家计委(wěi)建设部下发(fā)的《关于房(fáng)地产中介服(fú)务(wù)收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房(fáng)屋买卖(mài)代理收费，按成(chéng)交(jiāo)价格(gé)总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北(běi)京市执行的(de)2014年更(gèng)新后的(de)收费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数(shù)特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可(kě)在规定的收费标准基础上(shàng)适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得(dé)超(chāo)过(guò)10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服务(wù)等57个政府定(dìng)价，房地(dì)产经纪服务(wù)收费多(duō)少由(yóu)各(gè)中介机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际(jì)收取费用过程(chéng)中(zhōng)，相关监管部门(mén)当(dāng)前并未明确具体的中介(jiè)费(fèi)率，中介机构仅需在服务(wù)过(guò)程(chéng)中对收(shōu)费(fèi)标准进行明码标(biāo)价即可。而房地产经纪服务机(jī)构在具体收(shōu)取过程中，会结合房屋(wū)价值及工资标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合适的中(zhōng)介(jiè)费率(lǜ)。”张大(dà)伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于(yú)明码标(biāo)价(jià)问题(tí)，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构应当在(zài)经营门(mén)店、网站(zhàn)、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示(shì)服务项目、服(fú)务内(nèi)容和收费标(biāo)准，不(bù)得(dé)混合(hé)标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构(gòu)提供的基(jī)本服(fú)务(wù)和延伸服务，应当分别明确服务项目和收(shōu)费标(biāo)准。房地产经纪(jì)机构收费前应当向交(jiāo)易当事人(rén)出具收(shōu)费清单，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显高于市(shì)场平均水(shuǐ)平(píng)的(de)房(fáng)地产经纪(jì)机构，住房和城乡硝酸银的相对原子质量是多少整数，硝酸银的相对原子建设部门将(jiāng)会同市场监管(guǎn)等部门采取(qǔ)约谈等综合措施进(jìn)行重(zhòng)点监管。市场监(jiān)管部门会同有(yǒu)关部门依法查处不按(àn)规(guī)定明(míng)码标价、操纵(zòng)经纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄断法律法规的(de)行为。对房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)相关违(wéi)法违(wéi)规信(xìn)息，市场监管部门要依法依规纳(nà)入国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定(dìng)价，是否意味着(zhe)，未来豪(háo)宅的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)有(yǒu)望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则(zé)实行分(fēn)档定价，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和(hé)普宅(zhái)本来收(shōu)费就不(bù)同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服务(wù)费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两(liǎng)部门提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非(fēi)规(guī)定，未来如何具(jù)体认定其中(zhōng)的细则，还需要看(kàn)各城市(shì)落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服(fú)务领域的调整(zhěng)改善、规范化(huà)，有利于(yú)行业健康(kāng)发展(zhǎn)。同时(shí)，由于二手(shǒu)房很多房(fáng)源(yuán)在产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵(cī)，如产权(quán)抵(dǐ)押、不同(tóng)税费等都可能对(duì)交易产(chǎn)生(shēng)影(yǐng)响，这对房地(dì)产经纪服务行业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买(mǎi)卖过程(chéng)中，原本应该由上下(xià)家各支付一(yī)半的中介费，但在一些热点城市的二手房交(jiāo)易过程中，往(wǎng)往(wǎ硝酸银的相对原子质量是多少整数，硝酸银的相对原子ng)会有(yǒu)这样(yàng)的情形(xíng)，因(yīn)部分购(gòu)房(fáng)者(zhě)处于弱势地位(wèi)，从而(ér)会出现中介费(fèi)及税费(fèi)均由(yóu)购房者(zhě)来承担(dān)。即(jí)使(shǐ)一些房东愿意(yì)承担(dān)中介费，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家(jiā)，市(shì)场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将其视为向购(gòu)房者(zhě)单(dān)边收(shōu)费的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位(wèi)，在(zài)原先经纪服务收费的基(jī)础上，再(zài)次向房东收取费用(yòng)，而这(zhè)部(bù)分费用，房东往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上(shàng)相当于变相推高(gāo)了房价。两(liǎng)部门提(tí)出严禁(jìn)操(cāo)纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于(yú)提高交易中操(cāo)作的透明(míng)度，也(yě)有利于(yú)房价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑麟称(chēng)。

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