文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实(shí)力(lì)的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地(dì)产从大(dà)开发(fā)时代步入(rù)高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对(duì)购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权宜之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实(shí)现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这(zhè)道(dào)世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制对购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风险。从行业(yè)层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列(liè)风险。取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售制度？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商(shāng)品房预售最早源于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入(rù)了(le)商(shāng)品房预售制度(dù)。其(qí)实，当前(qián)世(shì)界(jiè)不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目(mù)获得政府批准后才(cái)可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发(fā)商工程进度在完全交房前(qián)进行分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格的资金监管、分期(qī)支付(fù)以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会(huì)触发风(fēng)险，对购房民(mín)众不公平(píng)，所以不如借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降(jiàng)负(fù)债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和(hé)房(fáng)地(dì)产长效机制(zhì)。这是(shì)个技术(shù)活(huó)，只要坚持市场化改革(gé)，中国(guó)一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地(dì)产回归实体经济(jì)和居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户(hù)为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发(fā)展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财税改革(gé)方案研究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋(wū)或者(zhě)其(qí)他临(lín)时住(zhù)宅，住(zhù)房(fáng)的(de)需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对(duì)这一(yī)系列(liè)问题，不(bù)少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)微信拍一拍怎么关闭，微信拍一拍怎么关闭太气人宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)办立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直(zhí)觉和多年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于(yú)商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独(dú)到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除了(le)分层(céng)出售(shòu)、还印发(fā)售(shòu)楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模(mó)式成为当时(shí)中国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不断完善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机制(zhì)，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对(duì)于预售楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放(fàng)入(rù)律(lǜ)师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行(xíng)在银(yín)行(xíng)开设(shè)的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商(shāng)操(cāo)作(zuò)等采取(qǔ)全透明化(huà)机制(zhì)，且(qiě)银(yín)行的责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方，后续(xù)需自(zì)身推(tuī)动项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一(yī)导向使(shǐ)前期发展工业(yè)化的(de)进程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一(yī)步推(tuī)进城(chéng)市化(huà)。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再(zài)适(shì)用于(yú)当(dāng)时的(de)国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引(yǐn)进(jìn)中(zhōng)国(guó)香港预(yù)售商品房制(zhì)度(dù)，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步(bù)深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的(de)通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社会化(huà)的住房新(xīn)体制，从计划经济下(xià)的福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内(nèi)地开始房改货币化(huà)，中国人民银行(xíng)等(děng)多方迅速出(chū)台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极(jí)大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地的(de)商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照工(gōng)程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房销售(shòu)的(de)最(zuì)主要方式，预售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时(shí)增加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动(dòng)了(le)城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多(duō)年对中国(guó)内地房地产市(shì)场的(de)稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶(jiē)段的资(zī)金需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城(chéng)镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积(jī)占总销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速(sù)发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛(jué)起(qǐ)，队(duì)伍(wǔ)逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内地经济(jì)高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的(de)投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从房地产融(róng)资(zī)存量占社(shè)融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值高，以及(jí)中国(guó)资本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者(zhě)的(de)单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待(dài)期(qī)一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发(fā)商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的合(hé)同关(guān)系(xì)，如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能(néng)根(gēn)据购房合(hé)同(tóng)向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用(yòng)和(hé)购房(fáng)者(zhě)对行(xíng)业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系(xì)列问题(tí)，导(dǎo)致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与微信拍一拍怎么关闭，微信拍一拍怎么关闭太气人购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获(huò)得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临(lín)较(jiào)大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发(fā)企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以来全国(guó)并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点监管资(zī)金(jīn)比(bǐ)例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项目的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总(zǒng)额(é)报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监管账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金如何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过去(qù)房地产(chǎn)大开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再(zài)由工程(chéng)方将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目(mù)间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预(yù)付款一般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按工程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款，一(yī)是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交(jiāo)付(fù)后发(fā)放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交(jiāo)付(fù)质(zhì)量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房(fáng)由(yóu)政(zhèng)府或第三(sān)方(fāng)验(yàn)收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一(yī)定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房定金一定期(qī)限内(nèi)无(wú)条件返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美(měi)国为防止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险公司(sī)的(de)信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而(ér)开(kāi)发商在房屋(wū)建设过程(chéng)中的资金全部(bù)来自银行，银行根据(jù)工程(chéng)进度向开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发(fā)商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银(yín)行利益，银行有充分动机(jī)监管开(kāi)发商施工进度。开发(fā)商在(zài)房屋(wū)交付时(shí)需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可(kě)零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可(kě)购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行(xíng)预约公证，签订合(hé)同(tóng)后定金退还。如由于任(rèn)何原因不(bù)能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有(yǒu)规(guī)定(dìng)最(zuì)低(dī)首付比例(lì)，可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般来说，支付节(jié)点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的(de)功能(néng)是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内(nèi)容(róng)确认无误后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发(fā)商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问(wèn)题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比(bǐ)例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付(fù)后(hòu)方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节(jié)，英国期(qī)房预(yù)售(shòu)资金监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施(shī)

　　日(rì)本期(qī)房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发(fā)商必(bì)须(xū)完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保险机构签(qiān)订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证或(huò)保险，并(bìng)将相应的保证金证明书(shū)交付(fù)给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付的购(gòu)房款也受(shòu)该措(cuò)施(shī)保护。若(ruò)开发(fā)商倒(dào)闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需(xū)向购(gòu)房者(zhě)赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即(jí)可向银(yín)行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的(de)首付(fù)及印花税，同(tóng)时购房者向银行申(shēn)请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开(kāi)发(fā)商遵守，支付节点一般为(wèi)合(hé)同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有(yǒu)力的金(jīn)融工具(jù)支(zhī)持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发商(shāng)违约后定金保护(hù)机(jī)制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节(jié)，建立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或(huò)交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制(zhì)，充(chōng)分保护(hù)购(gòu)房者(zhě)的权(quán)益(yì)。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质量问题全(quán)权负责(zé)、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结(jié)束后(hòu)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预(yù)售(shòu)制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的(de)提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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