饱受(shòu)争议(yì)的二手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布(bù)了关于规范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及(jí)，近年来，部分房地产经纪机构存在利(lì)用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个(gè)人(rén)信息等(děng)问题，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确(què)经纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务收费、严格实行明(míng)码(mǎ)标价等十方(fāng)面(miàn)，提出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大(dà)伟称，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二(èr)线城(chéng)市(shì)二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上(shàng)海为例，二(èr)手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居间成交，房地产调控重(zhòng)心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究中心首(shǒu)席研(yán)究员(yuán)李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房(fáng)对(duì)居民来说属于(yú)金额(é)不(bù)低的大宗交易，由(yóu)于(yú)二手房交易成(chéng)本较高、交易(yì)周期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但很多中介(jiè)利用信息(xī)不对(duì)称等问题，将非必要的收费夹带(dài)其中，如(rú)收(shōu)取过桥融资(zī)、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额外(wài)的负担电池充到80好还是100好 充电到80真的能保护电池吗，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务(wù)在内的相关市场交易行为及其主体进行规范和秩序(xù)整(zhěng)顿(dùn)，是房(fáng)地产市场(chǎng)管理(lǐ)和(hé)调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更(gèng)大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产经纪服务(wù)行业(yè)关注最(zuì)多的一个话(huà)题，便(biàn)是房地产经纪服务(wù)费的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未来相关部门(mén)主要(yào)监(jiān)管(guǎn)的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中，部分(fēn)价值(zhí)不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额(é)不低的中(zhōng)介费。以(yǐ)北(běi)京某房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两(liǎng)部(bù)门在此次(cì)意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用。鼓(gǔ)励(lì)按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低(dī)的(de)原则(zé)实行分档定价。引(yǐn)导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目(mù)前房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)收费标准的最早依据是1995年国家计委建设(shè)部下发的(de)《关于房地(dì)产中介服务收(shōu)费的通知(zhī)》（971号文(wén)），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执(zhí)行的2014年更新后(hòu)的收费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方协商同意，可(kě)在规定的收(shōu)费(fèi)标准基础(chǔ)上适(shì)当上浮，上(shàng)浮(fú)幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中(zhōng)介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权(quán)”的精神，北京2015年取消(xiāo)了(le)房(fáng)地产(chǎn)中介服(fú)务等57个政(zhèng)府定价，房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费多少(shǎo)由各中介机(jī)构(gòu)自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用过(guò)程中，相关(guān)监管部门当前(qián)并未(wèi)明确(què)具体的中介费率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅需在(zài)服务过程中对收费(fèi)标准进行明码(mǎ)标(biāo)价即可。而(ér)房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)在具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价值及(jí)工资标准，综(zōng)合计算出合(hé)适的中(zhōng)介费率。”张大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于(yú)明码标价问题(tí)，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机电池充到80好还是100好 充电到80真的能保护电池吗构应当在经营门店、网站、客(kè)户端等场(chǎng)所或渠道，公(gōng)示服(fú)务(wù)项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的基本服(fú)务和延伸服务，应当分别(bié)明(míng)确服务项目和收费标(biāo)准。房地(dì)产经纪机(jī)构收费前应(yīng)当向交易(yì)当事人(rén)出具(jù)收(shōu)费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显(xiǎn)高(gāo)于(yú)市(shì)场平均水平(píng)的房地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同市场(chǎng)监管等部门采取(qǔ)约谈等综(zōng)合措施进行(xíng)重点监管。市场(chǎng)监管(guǎn)部门(mén)会同有(yǒu)关部门(mén)依法(fǎ)查(chá)处不按规定明码(mǎ)标价(jià)、操纵经(jīng)纪服务收费等违反(fǎn)价格和反垄断法(fǎ)律法规的(de)行(xíng)为。对房地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信(xìn)息，市场监管部(bù)门(mén)要(yào)依法依规纳入国家(jiā)企业信用信息公(gōng)示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原则实行(xíng)分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅的(de)中介费(fèi)有望(wàng)大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档(dàng)定价，合理降(jiàng)低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)，主要还是规(guī)范行(xíng)业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但(dàn)对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和(hé)普宅本来收费就不同(tóng)，各家收(shōu)费普遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)对(duì)市场的影响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两(liǎng)部门(mén)提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性文件而非规定，未来如何具体认定其中的细(xì)则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的调整改善、规范化，有利于行业(yè)健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。同时(shí)，由于二(èr)手(shǒu)房很多房(fáng)源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对(duì)房(fáng)地产经纪服(fú)务行业的专业(yè)性(xìng)提出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研究(jiū)院研究(jiū)总监陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应该由上下(xià)家各支付一半(bàn)的中(zhōng)介费，但在一些热点城市的二手房交易(yì)过(guò)程(chéng)中，往往会有这样的情形(xíng)，因部分购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介费(fèi)及税(shuì)费(fèi)均(jūn)由购房者来承担(dān)。即使一(yī)些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁的方式(shì)，在房价中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产(chǎn)中介公司将(jiāng)其(qí)视为向购房者单边收费(fèi)的行为。部分中介公(gōng)司可能会利用其(qí)支配(pèi)地(dì)位，在(zài)原先经纪(jì)服务收费的基础(chǔ)上，再次(cì)向房东收取费用，而这部分费(fèi)用(yòng)，房东往(wǎng)往会将其转(zhuǎn)再电池充到80好还是100好 充电到80真的能保护电池吗(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当于变相推(tuī)高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于提(tí)高交易中操作的透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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