OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波(bō)，如(rú)今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续(xù)延续(xù)此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度(dù)扩(kuò)大，尾盘(pán)有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦的(de)重要承(chéng)租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁(lìn)协(xié)议的(de)通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后(hòu)续情况，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购(gòu)入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益(yì)人(rén)相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期已同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租(zū)的可能事(shì)项。由于(yú)张润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司(sī)领导高(gāo)度重(zhòng)视(shì)，浦东新区国(guó)资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT近期(qī)市场波(bō)动较(jiào)大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影(yǐng)响其(qí)内外(wài)价值，投资者应理性(xìng)看待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波(bō)动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的事(shì)件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价(jià)格小幅低开，此后二(èr)级市场价格开(kāi)始震荡(dàng)走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所(suǒ)回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影(yǐng)响，华安(ān)张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目(mù)前上(shàng)市(shì)的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露(lù)张江(jiāng)光大园项目(mù)出(chū)租(zū)率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目又遭遇突发(fā)事件(jiàn)，因此导致二级市场(chǎng)价格(gé)出现(xiàn)波动。”一位业内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来(lái)，尽管出于风险规避的原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌(diē)并不会(huì)从根本(běn)上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风险(xiǎn)也得到一定(dìng)释放，但是(shì)价格(gé)涨跌会(huì)受到(dào)基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断(duàn)价格(gé)是(shì)不(bù)是(shì)已(yǐ)经完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有一位业(yè)内人士表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐(yǐn)含(hán)收益率高的产品具备一定的投资价(jià)值，很适(shì)合(hé)稳健类投(tóu)资(zī)者。此外，伴随着经济复苏(sū)的(de)步伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张(zhāng)江园区最终能顺利解(jiě)决招(zhāo)商，平稳过(guò)度对(duì)经(jīng)营现金(jīn)流没有(yǒu)造成大的(de)影(yǐng)响，“事件性利空兴致缺缺的意思是什么意思，兴致缺缺是一个成语吗下调至得(dé)这(zhè)么急、这么深(shēn)，加上前期本身园(yuán)区(qū)类(lèi)资产就(jiù)回调不(bù)少(shǎo)了，这就(jiù)是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是(shì)落到(dào)租金收入受不(bù)受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区会(huì)最(zuì)终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗(qí)下芯片子(zi)公司(sī)哲(zhé)库科技。随后5月12日(rì)晚(wǎn)，华安张(zhāng)江光大园REIT发(fā)布(bù)公(gōng)告(gào)，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩募拟新购入基础设施资(zī)产兴致缺缺的意思是什么意思，兴致缺缺是一个成语吗张润(rùn)大厦的重要承租方(fāng)之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进(jìn)一(yī)步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积极做好兴致缺缺的意思是什么意思，兴致缺缺是一个成语吗相关(guān)应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一(yī)季报中披(pī)露的张江光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)下降事项，一度二级(jí)市场价格出现回落。在随后召开的(de)业绩说明会中管理(lǐ)人就(jiù)相关事项进行了解释说明(míng)，市场信心得到(dào)了一定(dìng)提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据(jù)了(le)解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日召开的(de)线上和(hé)线下的扩募(mù)说明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的信心(xīn)，预计签署意(yì)向书和合同谈判(pàn)中(zhōng)的储备租户(hù)正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项目出租率将(jiāng)得到回升(shēng)。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募(mù)之(zhī)路(lù)又迎(yíng)来(lái)了(le)新的(de)考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起(qǐ)了市场各方的(de)广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人坦(tǎn)言，事发突然(rán)确实(shí)始料(liào)未及(jí)，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库(kù)科(kē)技消息的(de)第一时间即奔赴(fù)现场进行了沟(gōu)通(tōng)和核(hé)实工作(zuò)，并(bìng)同步启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库(kù)提前(qián)退租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，据悉新区(qū)国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备(bèi)租户(hù)情况(kuàng)，相关负责(zé)人介(jiè)绍说，目(mù)前储备租户(hù)还是比较丰富的(de)，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航(háng)天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际租户需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然(rán)收(shōu)了三个(gè)月履约保证(zhèng)金给了我(wǒ)们(men)一些空(kōng)间(jiān)，但本着对首(shǒu)批(pī)扩(kuò)募、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要全(quán)力(lì)与时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些(xiē)面积在短期内(nèi)完成去化(huà)。”相关负(fù)责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江光大园(yuán)项目一季度末也有将近(jìn)30％的(de)空(kōng)置(zhì)率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负(fù)责人解(jiě)释，张江光大园一(yī)直以来都坚持(chí)以市场化运营为(wèi)导向(xiàng)，历史运营表现稳(wěn)定(dìng)，租户的调租和换租都属(shǔ)于正常情况，而这(zhè)次项目的(de)大(dà)租户退(tuì)租正好发生(shēng)在市场活跃度的(de)短期低(dī)点(diǎn)，目前市场(chǎng)情况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况没(méi)有得到及时(shí)修复后，张江这边也(yě)作了(le)一(yī)定的资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和(hé)张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦(shà)多是两千多平的大平层(céng)，楼的(de)成(chéng)新度高(gāo)一(yī)些(xiē)，单价也贵一(yī)些(xiē)，张江光大园单层以一千(qiān)平(píng)的(de)面(miàn)积(jī)为主，还有(yǒu)一些独栋形态(tài)的(de)物(wù)业(yè)。租户自身也(yě)会(huì)有诉(sù)求，也会(huì)根据自(zì)身(shēn)需求和预算(suàn)挑选(xuǎn)区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管理(lǐ)人(rén)都变(biàn)成(chéng)了一家(jiā)，后续我们在(zài)资(zī)源共享和联合营销方面能(néng)更(gèng)加(jiā)充分发挥协同(tóng)效应(yīng)，相信可以做(zuò)得(dé)更好。”上述负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展望，相(xiāng)关负责(zé)人表(biǎo)示(shì)，张江集团(tuán)和张江高科目前在管资产约五百万(wàn)方，还有一些其他在开发的储(chǔ)备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实(shí)现打造张江(jiāng)园(yuán)区(qū)产业空间资产上市平台目标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我们(men)非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平(píng)台和(hé)它未来的发(fā)展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们(men)实(shí)现(xiàn)基金扩容的第一(yī)步(bù)，也(yě)是至(zhì)关重要的(de)一步，眼下(xià)我们可能面(miàn)临了一些突发情况需要(yào)解(jiě)决，但是这和我(wǒ)们在张江科学(xué)城这三十年建设发展过程中(zhōng)所经历(lì)的相比，只能(néng)算(suàn)是一个非常小的插(chā)曲。我们有信(xìn)心排除万(wàn)难，尽一(yī)切可能化(huà)解(jiě)当前突发事件的所(suǒ)有(yǒu)负面影响，维持(chí)预期和(hé)市场的信心(xīn)。”

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