5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公(gōng)布(bù)的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据基(jī)金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量(liàng)占流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出(chū)色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在(zài)股(gǔ)票资(zī)产(chǎn)中的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年(nián)来(lái)的(de)首(shǒu)次(cì)回(huí)升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对(duì)房地(dì)产行业的(de)持股(gǔ)比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升(shēng)6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前(qián)五(wǔ)个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对于(yú)房地(dì)产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募(mù)基金(jīn)一季报(bào)汇总的(de)重仓股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最(zuì)高(gāo)的是(shì)保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排(pái)在第(dì)96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化(huà)之处(chù)首先在(zài)于(yú)几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其(qí)次是金(jīn)地集团退出(chū)百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市(shì)场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的(de)是(shì)，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而(ér)映射到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分类(lèi)，包(bāo)括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在(zài)这(zhè)几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的上(shàng)海公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化(huà)的(de)进(jìn)程，还是人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国(guó)均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也(yě)不(bù)支(zhī)撑每年18万(wàn)亿(yì)元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行的(de)房价(jià)，因而(ér)行业高增(zēng)的(de)时(shí)代已经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的(de)高杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易出现信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到(dào)供给侧出清的过程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业(yè)的(de)贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不(bù)代(dài)表没有投资(zī)机会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募(mù)乃至整体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性(xìng)标(biāo)的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中，本月以来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日(rì)成交(jiāo)量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上(shàng)实(shí)发展的(de)主营业务为(wèi)房(fáng)地产开发(fā)与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁(lìn)、物(wù)业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入(rù)台湾领导者是谁，现任台湾领导者是谁27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十大流通(tōng)股股东来看， 具体包(bāo)括公募的(de)上银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该(gāi)公司后疫(yì)情时代(dài)出租率复(fù)苏(sū)至近年(nián)来(lái)最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸引了(le)知名机(jī)构(gòu)在(zài)其中持续驻(zhù)足(zú)。从第一季度(dù)十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十(shí)。同(tóng)时榜(bǎng)单中(台湾领导者是谁，现任台湾领导者是谁zhōng)还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还(hái)小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域(yù)性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣(róng)安地产则是(shì)主要(yào)布局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两(liǎng)只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富(fù)国中证指数1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此外联(lián)袂(mèi)出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分(fēn)析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负(fù)债(zhài)率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空(kōng)间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成(chéng)本不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国(guó)企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行业的(de)结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央企占据显著优势(shì)，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资(zī)源和良好的不动(dòng)产资产运营(yíng)能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司(sī)也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度(dù)看(kàn)，行业(yè)的(de)逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速(sù)发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现金流创造能(néng)力(lì)，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身资产的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可以创造(zào)持(chí)续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研(yán)究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思(sī)路的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续(xù)观察(chá)国(guó)企央企(qǐ)在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保持(chí)低(dī)位，其(qí)次是销售份额持续(xù)提升，再次(cì)是(shì)拿(ná)地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需(xū)要(yào)多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均实(shí)现了业绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去(qù)两三年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资(zī)拿地(dì)之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核心城市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市(shì)场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确(què)定性。其(qí)实(shí)整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市四月环(huán)比三月相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入(rù)情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存压(yā)力、企(qǐ)业的(de)资金(jīn)面压力，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份(fèn)房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的(de)一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以及其(qí)上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来(lái)。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地(dì)去等(děng)待它的(de)基(jī)本面不断(duàn)地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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