万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯”的(de)神(shén)秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集(jí)团(tuán)成了(le)共同债务(wù)人被中(zhōng)国(guó)信达(dá)追债，中(zhōng)国(guó)信达(dá)为了收回(huí)钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥(chì)巨资购入(rù)房产的有钱人(rén)，房子(zi)现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这(zhè)些业(yè)主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信(xìn)达在(zài)京东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主体是中(zhōng)国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司北京市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达北分），处(chù)置现实中有和自己儿子的吗，有多少给过自己的儿子的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金(jīn)额(é)约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达(dá)北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果(guǒ)该(gāi)报道(dào)属实，说明这些房(fáng)子实际(jì)上都是(shì)卖(mài)出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达的拍卖页(yè)面(miàn)上(shàng)又(yòu)注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明(míng)这些房(fáng)子根(gēn)本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经的报道证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集团早就把(bǎ)这75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本(běn)都是北(běi)京的高端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付(fù)价款并实际占有，那(nà)么(me)，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大(dà)的，没准还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定(dìng)，民(mín)事执行中，业主已经(jīng)支付(fù)价款并(bìng)实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人(rén)民(mín)法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同(tóng)时(shí)可以联合起诉(sù)开发(fā)商，要求现实中有和自己儿子的吗，有多少给过自己的儿子退还(hái)购房(fáng)款或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报(bào)公(gōng)布(bù)《最(zuì)高人民法院关于(yú)商品房消费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的方式明(míng)确了购房人(rén)的(de)优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)以(yǐ)居(jū)住为目的购买房(fáng)屋并(bìng)已支付(fù)全部价(jià)款，主张(zhāng)其(qí)房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债(zhài)权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以(yǐ)支持(chí)。只支付(fù)了部(bù)分价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么(me)这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套(tào)房子，还(hái)会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良债权(quán)转让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商，相较其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既(jì)没(méi)有很大规模，也没(méi)有很(hěn)高的国(guó)民知(zhī)名度，但却(què)在北京豪宅圈留(liú)下(xià)一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型(xíng)知名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北(běi)平(píng)府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手是当时(shí)有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一(yī)套(tào)300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推出(chū)了(le)8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了(le)不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环(huán)的背后(hòu)，这个地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集(jí)团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦落到(dào)这个(gè)地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷(yé)”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的(de)中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试(shì)过(guò)多(duō)元化业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将转型(xíng)的目(mù)光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出后(hòu)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全(quán)部股权(quán)。如(rú)果北京国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫为什么(me)又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中(zhōng)的(de)中赫集团股份质押(yā)陆(lù)续质押(yā)，据企查(chá)查(chá)显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北(běi)京建工、山东国(guó)际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国(guó)安(ān)的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交(jiāo)易所官(guān)网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐(lè)部实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经(jīng)营状况(kuàng)却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执(zhí)行人，执行标的(de)高达(dá)11亿，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为(wèi)被执行(xíng)人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为(wèi)老赖的(de)情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的(de)北京(jīng)国安，又(yòu)如何能(néng)独善(shàn)其身？

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