万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让这个(gè)位于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其(qí)背(bèi)后曾(céng)宣(xuān)称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院再次(cì)受(shòu)到舆论关注，起因(yīn)中赫(hè)集团成(chéng)了(le)共(gòng)同债务人被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到(dào)这些业主的维权(quán)信(xìn)息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没(méi)你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖显示(shì)，上述(shù)不(bù)良债权转让(ràng)项目的处(chù)置主体(tǐ)是中国(guó)信(xìn)达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限(xiàn)公司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国(guó)信达北分），处(chù)置的是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说明这些房(fáng)子(zi)实际(jì)上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的(de)拍卖页面(miàn)上(shàng)又(yòu)注明这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的(de)业主中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团的(de)高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已(yǐ)经支付(fù)价款并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达转让这笔不(bù)良(liáng)债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失最大的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国信(xìn)达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规定，民(mín)事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如(rú)果业(yè)主没有过错，人民法院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封(fēng)的(de)可以向法院提(tí)出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关于商(shāng)品(pǐn)房消费者权利保护问(wèn)题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以居住为目(mù)的购买房(fáng)屋(wū)并(bìng)已(yǐ)支(zhī)付(fù)全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论(lùn)终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可(kě)以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良(liáng)债权，实(shí)际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖出去回(huí)本(běn)，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不(bù)良(liáng)债权转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已(yǐ)经(jīng)成(chéng)为赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国(guó)际(jì)信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既(jì)没(méi)有很大规模，也没有很高(gāo)的国民(mín)知名度，但却在(zài)北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫集团(tuán)进(jìn)入北京(jīng)的第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为当时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知名(míng)房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块(kuài)从(cóng)荷兰(lán)运回来的(de)灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的(de)成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的(de)价(jià)格(gé)，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出(chū)其在(zài)北京豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是当时(shí)有名的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院(yuàn)一(yī)套(tào)300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的(de)成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其(qí)实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了(le)多(duō)元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型(xíng)之(zhī)路(lù)并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购(gòu)网站(对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的(de)新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北京国安(ān)俱(jù)乐(lè)部全部股权(quán)。如(rú)果(guǒ)北(běi)京国安的(de)估(gū)值一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)拿下(xià)北(běi)京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质(zhì)权人包(bāo)括海金商业保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国际(jì)信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的时(shí)间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持续(xù)质押手中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控(kòng)人都成为老赖的(de)情况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身(shēn)？

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