OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今，二(èr)级市(shì)场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示(shì)，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后(hòu)跌(diē)幅一(yī)度扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方(fāng)之一(yī)，目前未收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继续密(mì)切关(guān)注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始(shǐ)权益人相关负责(zé)人也(yě)表示，近期已同步启(qǐ)动了(le)应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库(kù)提前退租(zū)的可(kě)能(néng)事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，浦东新区国资委也高度关(guān)注。

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士表示，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT近期(qī)市场波动较大，但(dàn)其实(shí)不(bù)动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌(diē)并不会从根本(běn)上(shàng)影(yǐng)响其内外价值，投资者(zhě)应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技的事件继续扰动公募(mù)REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后(hòu)二级市(shì)场价(jià)格(gé)开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期小兔子被蛇用两根WRITEAS，小兔子被蛇用两根做了不利消息(xī)影响，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日(rì)公(gōng)募REITs市场整体表(biǎo)现(xiàn)上看，目前(qián)上市(shì)的8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其(qí)余(yú)7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经披露张江光大园项目(mù)出租率有所(suǒ)下降(jiàng)，如今拟扩募的项(xiàng)目(mù)又遭(zāo)遇突发(fā)事件，因此导(dǎo)致二级市场价(jià)格出现波动(dòng)。”一(yī)位业内人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述人士(shì)看来(lái)，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最近几个(gè)交易日场内资金有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他(tā)也(yě)同(tóng)时(shí)表示，目(mù)前随(suí)着二级市场价格下跌(diē)，风险也(yě)得到一定(dìng)释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因(yīn)素影响，不(bù)好判断(duàn)价格(gé)是不是(shì)已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低(dī)迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益率高(gāo)的产品具备一定的投资价(jià)值，很适合(hé)稳健类(lèi)投资者。此外，伴(bàn)随(suí)着(zhe)经济(jì)复苏(sū)的步伐，产(chǎn)业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一(yī)定的(de)投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私募基(jī)金执(zhí)行董事高如星对此表示，若(ruò)张(zhāng)江园区(qū)最终能顺利解决(jué)招(zhāo)商，平稳过度对经营现金流没(méi)有造成大的影响，“事(shì)件性利空下调至(zhì)得(dé)这(zhè)么急、这么(me)深，加上前期本身园区类资(zī)产就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调(diào)，最终还是(shì)落(luò)到租金收入受(shòu)不受(shòu)影响，影响多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随(suí)后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科(kē)技(jì)是其扩募拟新购入基础设施(shī)资(zī)产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密切关(guān)注哲(zhé)库(kù)科技后续情(qíng)况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因(yīn)其一季报中披小兔子被蛇用两根WRITEAS，小兔子被蛇用两根做了(pī)露(lù)的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出(chū)租率下降事项，一(yī)度二级市场价格出现(xiàn)回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关事项进行了(le)解释(shì)说明，市(shì)场信心得(dé)到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线(xiàn)下(xià)的扩募说明会上，运营团队(duì)表示了对张江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的(de)储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没(méi)想到仅过了不(bù)到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募之(zhī)路又(yòu)迎来(lái)了(le)新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告引起了市场各(gè)方的(de)广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突(tū)然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库科技(jì)消息的(de)第一(yī)时间即奔赴(fù)现场进行了(le)沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退租的(de)可(kě)能(néng)事项。由于(yú)张润大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高(gāo)度重视(shì)，据悉(xī)新区国资委也高(gāo)度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备(bèi)租户还是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖了(le)芯(xīn)片测试、人工智能、航(háng)天产业、信息(xī)技(jì)术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积(jī)超过了2万(wàn)方。从意向(xiàng)储备(bèi)转化为实(shí)际(jì)租户(hù)需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租(zū)赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然(rán)收了三个月履约保证金给了我们(men)一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责(zé)的态度(dù)，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这些面积(jī)在短期内完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有的(de)同区域的(de)张江(jiāng)光大园项目(mù)一季度末(mò)也(yě)有将近30％的空置率，原始权(quán)益人有那么(me)多(duō)储备租户，之(zhī)前的空置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负(fù)责人解释，张江光大园一(yī)直以(yǐ)来都坚持以市场化运营为导向，历(lì)史运营表现稳定(dìng)，租户的调租和换(huàn)租都(dōu)属于正常情(qíng)况(kuàng)，而这次项目的大租户退租(zū)正好发生在市场活跃度的短期(qī)低点，目前(qián)市场(chǎng)情况(kuàng)已有所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租(zū)率下滑情况(kuàng)没有得到及时修复后，张江这边也作了一定(dìng)的资(zī)源调配和(hé)倾斜，引入(rù)了一些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)在(zài)给(gěi)租户的分(fēn)隔空间(jiān)、交付(fù)标准、租金水平等方面也有一些差异化，张(zhāng)润(rùn)大厦多是两千多平的(de)大(dà)平层，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江光大园单层以一(yī)千平的面积为主(zhǔ)，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租户(hù)自(zì)身也会有诉求，也会(huì)根(gēn)据自(zì)身(shēn)需求和预算挑选区域(yù)内的(de)不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成(chéng)以(yǐ)后(hòu)，新(xīn)老资产(chǎn)的管理人都变成(chéng)了一家，后续我们(men)在资源共(gòng)享和(hé)联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管资(zī)产约五百万方，还有一些其他(tā)在(zài)开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江(jiāng)园区产业(yè)空间资产(chǎn)上市平台目(mù)标(biāo)的(de)坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资(zī)本平台和它未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金(jīn)扩容的第一步，也(yě)是至关重要的(de)一步，眼下我们可能面临了一些(xiē)突发情况需要解决，但是这和我们在张江科学城这三十年建(jiàn)设发展过程中所经(jīng)历的相(xiāng)比，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心(xīn)排除万(wàn)难，尽一切可(kě)能化解当前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市场的(de)信心。”

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