文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全(quán)国住房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的(de)可以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不(bù)足(zú)一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会，这(zhè)是房地(dì)产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)对(duì)购房者非(fēi)常不公平(píng)，比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房(fáng)的风(fēng)险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这(zhè)样(yàng)有助于落(luò)实中央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于(yú)商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项(xiàng)目获得政府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在(zài)完(wán)全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期(qī)支付以及违约处罚措(cuò)施(shī)作为保障的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入存量(liàng)时(shí)代，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是(shì)个技(jì)术活(huó)，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经(jīng)济和居(jū)住属性(xìng)，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民(mín)众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产也不能(néng)例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的(de)情况下，取消预售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新(xīn)模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务(wù)院发展研究中心参与(yǔ)财税改革(gé)方案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长(zhǎng)期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险独立事件与互斥事件的区别与联系公式，独立事件与互斥事件的区别与联系视频g>

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问(wèn)题(tí)，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快自身资(zī)金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用(yòng)类(lèi)似(shì)租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民(mín)众购房的资(zī)金(jīn)压力，加速(sù)了(le)房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也(yě)解决(jué)了制造商的资(zī)金(jīn)问题，降(jiàng)低投资(zī)风(fēng)险，在当(dāng)时(shí)可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时中(zhōng)国(guó)香港房(fáng)地产市场的(de)一大特色，纵(zòng)观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决(jué)了(le)核心的(de)住房(fáng)供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十(shí)年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提(tí)升了(le)对于(yú)预售楼(lóu)花制度的监管，即要(yào)求开发商在(zài)预售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要(yào)证(zhèng)明(míng)自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师(shī)的核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设(shè)的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账(zhàng)户(hù)）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的责(zé)任上(shàng)升，如(rú)出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房(fáng)需求大和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国(guó)内(nèi)地优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调(diào)基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工(gōng)业化(huà)的进程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房(fáng)制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不(bù)公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不再(zài)适(shì)用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需(xū)求(qiú)量(liàng)大，而(ér)社会(huì)缺(quē)少大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决(jué)定停(tíng)止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖(mài)期房，解决了(le)房企缺(quē)少资(zī)金和开发时间周期长的(de)两大(dà)难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国(guó)内地(dì)开始房改货币化(huà)，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了(le)房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资(zī)金压力(lì)，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支(zhī)付定金或房款的行为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过(guò)程(chéng)中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和(hé)预告登记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需(xū)要一(yī)次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款有(yǒu)所不同。对(duì)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的开发(fā)商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方(fāng)式，预(yù)售(shòu)制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期(qī)，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制(zhì)在(zài)过去(qù)20多年(nián)对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起到了(le)重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适(shì)居，住房事业(yè)取得(dé)巨大进步，数十(shí)年(nián)时间走完发(fā)达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国(guó)住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住(zhù)房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地(dì)产行业的发展。中国内(nèi)地(dì)房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速(sù)发展，房地产企业(yè)从无到(dào)有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉(lā)动中国内地(dì)经(jīng)济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增(zēng)长(zhǎng)渠(qú)道(dào)，房(fáng)地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多(duō)个(gè)独立事件与互斥事件的区别与联系公式，独立事件与互斥事件的区别与联系视频yle='color: #ff0000; line-height: 24px;'>独立事件与互斥事件的区别与联系公式，独立事件与互斥事件的区别与联系视频行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年(nián)房地(dì)产完全(quán)拉动的投(tóu)资占全社会固定资(zī)产投(tóu)资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资(zī)产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托(tuō)等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及(jí)中(zhōng)国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不(bù)能交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独(dú)立(lì)的合同关(guān)系，如果开发商发生违(wéi)约，购(gòu)房(fáng)者(zhě)只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和购房(fáng)者对(duì)行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的(de)发(fā)放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波(bō)动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的(de)预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得(dé)款项应当(dāng)用于有关的(de)工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没(méi)有(yǒu)统一(yī)的预售(shòu)资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管资金(jīn)比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合(hé)肥(féi)等城市则按照(zhào)项(xiàng)目的(de)建安(ān)成本(běn)乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调(diào)预售款监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金(jīn)循(xún)环高周转模式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于(yú)购(gòu)房者预付(fù)资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付款比例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付(fù)，或按(àn)工程进度(dù)分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二(èr)是房屋交付后发(fā)放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提(tí)供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商(shāng)品房出现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期(qī)房(fáng)由(yóu)政府或第三(sān)方(fāng)验(yàn)收合(hé)格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定(dìng)期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付(fù)前资(zī)金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外(wài)，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的(de)定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司的(de)信托(tuō)账(zhàng)户(hù)监管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋建设(shè)过(guò)程(chéng)中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害银(yín)行(xíng)利益，银行有充分动机(jī)监管开发商(shāng)施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付(fù)时需取得(dé)由政府相关部门经(jīng)审查后发放的(de)验收凭证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工期(qī)进度支付，按(àn)揭(jiē)按工期(qī)放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者可(kě)购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德(dé)国开发商在(zài)项目获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还(hái)。如由(yóu)于任何(hé)原因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支(zhī)付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目(mù)而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在支付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期房设计(jì)了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延(yán)期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均(jūn)有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易(yì)中的(de)房产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较低(dī)，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别(bié)支付(fù)两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的(de)检验验(yàn)收后(hòu)才能交(jiāo)付，交(jiāo)付(fù)后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律(lǜ)师(shī)转给(gěi)开(kāi)发(fā)商，即资金(jīn)在进入(rù)开发商账户前(qián)经过两道(dào)关(guān)口，有利(lì)于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保全(quán)措施(shī)”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本(běn)二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会上“一(yī)房二(èr)卖(mài)”现象(xiàng)普(pǔ)遍(biàn)，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是(shì)唯一一部规(guī)范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分(fēn)，法律要(yào)求开发商必须完成(chéng)定金(jīn)保全(quán)措施(shī)才可预(yù)售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机(jī)构或(huò)保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的(de)保(bǎo)证金(jīn)证明书交(jiāo)付给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向金(jīn)融机构(gòu)或保证机构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房者(zhě)赔(péi)付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前(qián)只需支付(fù)最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为(wèi)合(hé)同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在(zài)此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付(fù)款会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目(mù)资金账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对(duì)还(hái)在(zài)正常(cháng)运(yùn)转的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估(gū)计形势复(fù)杂性和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻(dòng)结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况(kuàng)提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工程进(jìn)度付款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权(quán)益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金(jīn)监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应(yīng)对(duì)房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。