文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了(le)，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定(dìng)能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世(shì)界难(nán)题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的(de)单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样有(yǒu)助于落实(shí)中央房住不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国(guó)外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国(guó)一样在支付完(wán)首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前(qián)进(jìn)行分(fēn)期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需要配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心(xīn)和房(fáng)地产长效(xiào)机(jī)制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是(shì)向(xiàng)善，是以(yǐ)客(kè)户(hù)为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买(mǎi)房子(zi)是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现(xiàn)老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发(fā)展的(de)重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市(shì)、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参(cān)与财税改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆(gān)率等(děng)进(jìn)行过长期(qī)系统(tǒng)的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周转期(qī)长等问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋(dòng)楼(lóu)为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题(tí)。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立(lì)信置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到(dào)的(de)见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自(zì)身资(zī)金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了(le)民众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市(shì)场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现过(guò)“烂(làn)尾楼”的(de)情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对于预售(shòu)楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在(zài)预售前，确保地价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师(shī)所托管(guǎn)，支取(qǔ)时(shí)需律所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求(qiú)大和(hé)供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工(gōng)业化的(de)进程大于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配(pèi)套问题(tí)，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房制度(dù)也出现(xiàn)了分配(pèi)不(bù)公、效(xiào)率低、配套差等问题(tí)，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房地(dì)产市场面临商品房的(de)需求量大(dà)，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发(fā)商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力(lì)支持(chí)国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院(yuàn)出(chū)台(tái)《关(guān)于进一步深化(huà)城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住房建设的(de)通(tōng)知》文件(jiàn)，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的(de)福利分房转向市(shì)场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开发(fā)时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬(qiào)动下一个(gè)项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房改货币(bì)化，中(zhōng)国(guó)人(rén)民银行等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者(zhě)，极(jí)大作用推动了房地产(chǎn)市场的(de)发(fā)展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国内地(dì)的商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设中的(de)房屋预先出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金(jīn)或房款(kuǎn)的(de)行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国(guó)内地(dì)实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次(cì)性付清首付(fù)款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一次(cì)性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发(fā)商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房(fáng)也(yě)开(kāi)启(qǐ)了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推(tuī)动了(le)城镇(zhèn)化(huà)发展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去20多年(nián)对中国内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速发展阶(jiē)段的资(zī)金需求，也(yě)提(tí)高了(le)居民居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房(fáng)事业(yè)取得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间(jiān)走完发达(dá)国(guó)家(jiā)几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建(jiàn)成区(qū)面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅(zhái)期房(fáng)销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年(nián)期房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各(gè)项(xiàng)指(zhǐ)标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产(chǎn)业的(de)快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来(lái)房地产也(yě)成为(wèi)拉动(dòng)中国内地(dì)经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材桃胶要怎么泡发最好吃，桃胶要怎么泡发最好吃窍门的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国(guó)的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要(yào)是(shì)因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育(yù)尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比例(lì)较低，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在(zài)，当前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是(shì)一(yī)手交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付(fù)的风(fēng)险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发(fā)商之(zhī)间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两(liǎng)个独(dú)立的合同关系(xì)，如(rú)果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款合同按时向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行作为按(àn)揭贷款的(de)发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的(de)预售合同和(hé)按揭合同，已经从银(yín)行获(huò)得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的(de)预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开(kāi)发企业(yè)预售商品(pǐn)房(fáng)所得款(kuǎn)项应(yīng)当用(yòng)于有关的(de)工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年(nián)以(yǐ)来全国并(bìng)没有统(tǒng)一的(de)预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或(huò)者项目工(gōng)程总额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还(hái)款(kuǎn)。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被挪走的？实(shí)际(jì)上(shàng)，在(zài)过去房地产大开发时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程(chéng)方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资金循(xún)环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付的预付(fù)款比例(lì)相对(duì)较低(dī)，绝大部分房款在(zài)房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　桃胶要怎么泡发最好吃，桃胶要怎么泡发最好吃窍门g>3）预(yù)付款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定(dìng)金方(fāng)式支(zhī)付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护(hù)：房屋(wū)交付质(zhì)量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是(shì)期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发(fā)商为购(gòu)房(fáng)者提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一(yī)定期(qī)限内(nèi)无条件返还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其(qí)余房款交(jiāo)付(fù)后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金(jīn)比(bǐ)例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者(zhě)的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第三(sān)方公证行或产权保险公(gōng)司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过(guò)申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担(dān)任(rèn)何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金(jīn)直接(jiē)损(sǔn)害银行利(lì)益，银(yín)行有充分动机监管(guǎn)开发商施工(gōng)进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行得到(dào)购房(fáng)者(zhě)支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开(kāi)发商在(zài)项目(mù)获批后(hòu)即(jí)可(kě)预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预约公证，签订(dìng)合(hé)同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原因不能(néng)购买，定金按照(zhào)德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付公证费和(hé)土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为(wèi)房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低(dī)首付比例，可(kě)零(líng)首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也(yě)采取按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行按施(shī)工(gōng)节奏(zòu)分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当(dāng)房(fáng)屋(wū)出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保险公司负(fù)责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售(shòu)制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易(yì)中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同(tóng)等(děng)各个(gè)环节，各环节内容确认(rèn)无误后(hòu)签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财(cái)务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英(yīng)国(guó)采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定(dìng)房(fáng)屋(wū)必须经过房产公(gōng)证公司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资金(jīn)监管极(jí)为严格(gé)，资金也(yě)由律师(shī)监(jiān)管，在确(què)认工程进度、支付相(xiāng)关款项过(guò)程(chéng)中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师(shī)转给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入开(kāi)发(fā)商账户(hù)前(qián)经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前(qián)付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束(shù)后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一部规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支(zhī)付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完(wán)成定金(jīn)保全措施才可预售。什么(me)是定金保全(quán)措施？即(jí)买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的(de)保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金外，其(qí)他预先支付的购房(fáng)款也受该(gāi)措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明(míng)书向金融(róng)机构(gòu)或保证机(jī)构或保险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所有资(zī)金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加坡(pō)开发商(shāng)有统一(yī)的选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行(xíng)OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了(le)统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者的订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专门的(de)项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临(lín)界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力(lì)度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对(duì)局(jú)部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工(gōng)具支持(chí)。另一(yī)方面(miàn)，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优(yōu)质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个行业(yè)，为每个(gè)房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金(jīn)安全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益(yì)。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相关(guān)部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看(kàn)，取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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