目(mù)前并(bìng)无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅(zhái)，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示(shì)，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不(bù)平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总人口的(de)近三成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四(sì)大新增(zēng)需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的(de)分化日益明(míng)显，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的(de)新增住宅需(xū)求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不(bù)足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市二手房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回(huí)答当前的(de)房子(zi)是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害(hài)综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑(zhù)住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋(dòng)数计算(suàn)的(de)城镇房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据公(gōng)布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等因(yīn)素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住宅间数(shù)不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测(cè)算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没(méi)有直接(jiē)公(gōng)布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居(jū)民户均住宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)商品(pǐn)住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到(dào)居民住宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏(fá)一(yī)个(gè)准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据(jù)，大(dà)致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数(shù)里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得(dé)到(dào)商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品黥刑是什么刑罚 黥刑是轻刑还是重刑住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二(èr)手房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅(fú)为过去十(shí)年(nián)变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国(guó)城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生(shēng)的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国(guó)、英国(guó)和日本的住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不(bù)应求，造成(chéng)房(fáng)价或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和(hé)省(shěng)际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭(háng)州以及(jí)南京工作(zuò)的流动人口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上(shàng)会占据两(liǎng)套(tào)房(fáng)，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价(jià)较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的(de)租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的(de)生(shēng)活(huó)带来了很(hěn)大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没(méi)有独立卫(wèi)浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足(zú)现代生活需求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为一居(jū)室和二居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)不足19平(píng)方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的(de)家庭界(jiè)定为住宅存(cún)在困难(nán)，若(ruò)按这个(gè)标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公(gōng)摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来(lái)地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示(shì)城(chéng)镇户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济(jì)发(fā)展带来的(de)新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国(guó)经济(jì)板块的(de)分(fēn)化日益(yì)明显，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年(nián)以前(qián)的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和其(qí)他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居(jū)生活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指出(chū)支持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较其他国(guó)家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济(jì)水平(píng)有着密切正(zhèng)向联系(xì)。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查(chá)的是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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