万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少爷”的(de)意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集(jí)团成(chéng)了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不(bù)得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的(de)有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被(bèi)割(gē)了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业主的维权信(xìn)息(xī)，难怪有网友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜(cài)的(de)时候，他们的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没想到，这个(gè)位于海淀核(hé)心区位，名(míng)校环绕的(de)顶级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让(ràng)项(xiàng)目(mù)的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的(de)是对北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司（下(xià)称赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了(le)的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些(xiē)房子根本没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级(jí)豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬也是万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫(hè)集团的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但未(wèi)办(bàn)理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者权利(lì)保(bǎo)护(hù)问(wèn)题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释的方式(shì)明(míng)确了购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款(kuǎn)的(de)商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前已实际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能(néng)卖出(chū)去回本(běn)，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请(qǐng)不(bù)良债权(quán)转让，可(kě)以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为(w女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌èi)赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责任公司成为(wèi)了(le)唯一股东，后者(zhě)由中国信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规(guī)模(mó)，也没有很高的国民(mín)知(zhī)名度(dù)，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的(de)天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本(běn)超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的(de)价格，都(dōu)令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的(de)院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最(zuì)终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万元(yuán)/平(píng)米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开(kāi)发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人(rén)士(shì)，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高(gāo)端路(lù)线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房，拿(ná)北京城最贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开(kāi)发商光(guāng)环(huán)的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹(jì)可(kě)循的(女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌de)。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今(jīn)年(nián)年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷(yé)”走(zǒu)红(hóng)之时(shí)，深蓝(lán)财(cái)经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人(rén)生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转折点，就在(zài)于收(shōu)购北(běi)京国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷(fēn)纷(fēn)开始(shǐ)了多(duō)元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试(shì)过(guò)多元化(huà)业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的(de)目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国(guó)安(ān)的估值一直(zhí)没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示(shì)，目前中赫集(jí)团共(gòng)有11条股权(quán)出质记录(lù)。质(zhì)权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信托(tuō)、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国安的(de)经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足(zú)球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫(hè)的(de)经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义(yì)务，上述被执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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