5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为代(dài)表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计(jì)，龙头(tóu)与地(dì)方(fāng)国企央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公(gōng)募(mù)所持房(fáng)地(dì)产公司(sī)市(shì)值(zhí)在股(gǔ)票(piào)资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年(nián)底(dǐ)这(zhè)一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房(fáng)地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今年一季(jì)度得(dé)以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发(fā)现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇数字大写金额正确写法是什么意思，数字金额大写规范注意总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首先在于(yú)几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科(kē)最(zuì)为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房(fáng)地(dì)产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市(shì)场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不(bù)返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的(de)上海(hǎi)公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的(de)进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代(dài)，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销售额，以及(jí)过快上行的房价，因(yīn)而(ér)行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很(hěn)容易出(chū)现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出清的过(guò)程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争力强的公司(sī)就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回(huí)落时(shí)，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的(de)务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区(qū)域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它们(men)分别(bié)是(shì)上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基(jī)本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要(yào)产品(pǐn)及(jí)服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的(de)例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基(jī)金、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇(huì)金(jīn)、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入(rù)利(lì)润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是(shì)该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是(shì)公(gōng)司(sī)拿地(dì)结(jié)算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新(xīn)增虹(hóng)口(kǒu)135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了(le)知名(míng)机构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然(rán)在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还(hái)有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是主要布局(jú)在(zài)深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十(shí)大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限于(yú)信用问题(tí)或者资(zī)金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机(jī)获取低成(chéng)本(běn)土地，龙头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿(ná)地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是(shì)，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结构性机(jī)会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源债权债务关系等问(wèn)题(tí)，市场对民营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较(jiào)于民企来说(shuō)估值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特(tè)估的(de)角度从中长期(qī)的维度(dù)看(kàn)，行(xíng)业(yè)的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的盈利(lì)和现金(jīn)流创造能(néng)力，以此带(dài)来估(gū)值(zhí)中枢的(de)提升，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度(dù)提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的(de)话(huà)，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客(kè)观地(dì)去持续观察国企央企在三(sān)个方(fāng)面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩(jì)的(de)回(huí)正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明显改善的(de)房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的(de)过程(chéng)中(zhōng)，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示，在数字大写金额正确写法是什么意思，数字金额大写规范注意房(fáng)地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市(shì)场从(cóng)四月(yuè)份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城市(shì)四月(yuè)环比三月相对表现较好之外(wài)，包(bāo)括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多数城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的(de)情况(kuàng)。而(ér)现在(zài)五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场(chǎng)的(de)短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二(èr)季(jì)度(dù)、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压(yā)力仍(réng)旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候(hòu)，在房(fáng)地产以及(jí)上下(xià)游就不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面(miàn)的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得(dé)比同(tóng)行好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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