饱受争议的(de)二手房交易(yì)中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部(bù)、市(shì)场监管(guǎn)总局联合发布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务(wù)的意见。意见提及，近年来(lái)，部分(fēn)房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)存(cún)在(zài)利用房(fáng)源客源优势收(shōu)取(qǔ)过(guò)高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户(hù)个人(rén)信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从(cóng)加强从业主体管理、明(míng)确经(jīng)纪(jì)服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实行明(míng)码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地(dì)产首席分(fēn)析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为(wèi)例，二(èr)手房占市场(chǎng)成交(jiāo)比(bǐ)例(lì)超(chāo)过80％，大(dà)量(liàng)二手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发(fā)商(shāng)过渡到(dào)中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院住房政策研(yán)究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金(jīn)额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成(chéng)本较高、交易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具(jù)有(y16英寸是多少厘米，16英寸是多少厘米长ǒu)非常强的专(zhuān)业性(xìng)，居(jū)民(mín)往往通(tōng)过中(zhōng)介(jiè)来完(wán)成。但很多中(zhōng)介利用信息不对称等问题，将(jiāng)非必(bì)要(yào)的(de)收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额外的负担，而(ér)且这些服务事(shì)项并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房(fáng)市场交易过程中存在(zài)的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪(jì)服(fú)务(wù)在(zài)内的相关市场交易(yì)行为(wèi)及其主体(tǐ)进行规(guī)范和秩(zhì)序整顿，是房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场管理(lǐ)和调(diào)控的主题。“当下(xià)，推进这项(xiàng)工作的意(yì)义更大，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费(fèi)问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手(shǒu)房16英寸是多少厘米，16英寸是多少厘米长市场中，历来对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业关注最多的(de)一(yī)个话题，便是房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务费的(de)问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主要监管的(de)重点，将是对房地(dì)产经纪(jì)服务收费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京某房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)机构2.7％的服(fú)务费(fèi)率(lǜ)计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服(fú)务收费上，两(liǎng)部门(mén)在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构要合(hé)理降低(dī)住(zhù)房买卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实(shí)行(xíng)分档定价。引导(dǎo)由(yóu)交易双(shuāng)方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设(shè)部下发的《关(guān)于房地产中介服务(wù)收(shōu)费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行的(de)2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这样的规定：“少(shǎo)数特别复(fù)杂的住宅买(mǎi)卖经纪服(fú)务，经交易各(gè)方(fāng)协商(shāng)同意，可(kě)在规定的收(shōu)费标准基(jī)础上适当上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最高(gāo)不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个(gè)政府(fǔ)定价(jià)，房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)收费多少由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构(gòu)在实际收取费(fèi)用过程(chéng)中，相关(guān)监(jiān)管(guǎn)部门当前(qián)并未明确具体的(de)中(zhōng)介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标价即(jí)可。而(ér)房地产经纪服务机构在具(jù)体收取过程中，会(huì)结(jié)合房屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不(bù)得混合(hé)标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提(tí)供(gōng)的基(jī)本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服(fú)务项目和(hé)收(shōu)费(fèi)标(biāo)准。房地产经纪(jì)机构收(shōu)费前(qián)应当向交易当事人出具收费清单，列(liè)明收费标准、收费金额，由当(dāng)事人签字(zì)确(què)认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明(míng)显高(gāo)于市场平均水平的房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构，住房和城乡建(jiàn)设部门将会(huì)同市(shì)场(chǎng)监(jiān)管等部门(mén)采取约(yuē)谈(tán)等(děng)综合措施进行重点(diǎn)监(jiān)管。市(shì)场监管部门会同有关部门(mén)依法查(chá)处不按规定明(míng)码标价、操纵(zòng)经纪服务(wù)收费等违(wéi)反价格和(hé)反(fǎn)垄(lǒng)断法律法规(guī)的行(xíng)为。对房(fáng)地产(chǎn)经纪机构相关违(wéi)法违规(guī)信息，市场监管部门要依法依规纳入(rù)国家企(qǐ)业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定价，是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原(yuán)地(dì)产华南(nán)区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业(yè)，打击收费过高的经纪机构，但对(duì)市(shì)场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费(fèi)就不同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍(biàn)在合(hé)理范围内，加上经纪(jì)服务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出，由于当(dāng)前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定(dìng)，未来如何具体(tǐ)认定(dìng)其中的细则，还需(xū)要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市(shì)场看，经纪服务(wù)领域(yù)的调整改(gǎi)善、规(guī)范(fàn)化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时(shí)，由(yóu)于二手房很多房源在产(chǎn)权(quán)方(fāng)面有瑕疵，如(rú)产权抵(dǐ)押、不同税费等都可(kě)能对交易(yì)产生影(yǐng)响(xiǎng)，这(zhè)对房地产经(jīng)纪服务行(xíng)业(yè)的专业性提(tí)出(chū)更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖(mài)过程(chéng)中，原(yuán)本应该由上下家各支付一(yī)半的中介(jiè)费，但在(zài)一(yī)些热点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往往(wǎng)会有这样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从而会出现中介费及税费(fèi)均(jūn)由购房者来承(chéng)担(dān)。即使一些房(fáng)东愿(yuàn)意承担中介(jiè)费，这部分费用也可能通过转嫁的方式(shì)，在(zài)房(fáng)价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下(xià)家(jiā)，市场这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定(dìng)俗(sú)成’的(de)情(qíng)况(kuàng)，一些房(fáng)产中介公司(sī)将(jiāng)其视为向购房者单边收(shōu)费的行为。部(bù)分(fēn)中介公(gōng)司可(kě)能(néng)会利用其支配地位(wèi)，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收(shōu)取费(fèi)用，而(ér)这部分费用，房(fáng)东往往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实(shí)际(jì)上(shàng)相当(dāng)于变相(xiāng)推高了房价(jià)。两(liǎng)部门提出严(yán)禁操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费(fèi)，不(bù)仅有利于提高(gāo)交易中操作的透明度，也有利于(yú)房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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