导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中国(guó)城(chéng)镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过(guò)剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查(chá)调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民(mín)人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发达国家还(hái)有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需(xū)并不平(píng)衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套房(fáng)无(wú)法满足流动人口(kǒu)的(de)租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的(de)近三(sān)成(chéng)都是流动人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需(xū)求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延续(xù)，带来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差(chà)距(jù)，“住上更(gèng)大(dà)房子(zi)”的改善性需求(qiú)正在不(bù)断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大(dà)分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二(èr)十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，这是过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房地产大(dà)分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产(chǎn)大(dà)分(fēn)化必将体(tǐ)现在(zài)不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)太原市长热线电话是多少号，太原市长热线电话号码查询

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露(lù)全(quán)国(guó)已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。太原市长热线电话是多少号，太原市长热线电话号码查询

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中国的房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数据(jù)并(bìng)未(wèi)公(gōng)布，我(wǒ)们(men)无(wú)法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的直观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾害综(zōng)合风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了(le)中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味着人(rén)人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房(fáng)间数(shù)量有关，更与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的(de)居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一(yī)是(shì)每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居(jū)民住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户均住宅数(shù)量，我们主要(yào)用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相加，我们(men)就能够得到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存(cún)量到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统计(jì)。我们利(lì)用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大致测(cè)算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国(guó)存量房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)太原市长热线电话是多少号，太原市长热线电话号码查询家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计(jì)销售(shòu)套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住(zhù)宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国(guó)和(hé)日本(běn)的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房(fáng)，就(jiù)会造成人(rén)口净流入地的(de)住宅市场供不(bù)应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京(jīng)工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际(jì)上会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房(fáng)价(jià)的(de)大城市租赁一套房，在(zài)房价较(jiào)低(dī)的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套房无(wú)法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着(zhe)建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来(lái)了(le)很大的(de)不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足(zú)现代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三(sān)）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面(miàn)积(jī)为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需(xū)求主要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的(de)占比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户(hù)均人(rén)口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济(jì)发展带来的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心城市(shì)流入，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差(chà)、没有(yǒu)或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需(xū)求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数较其他(tā)国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出现错配，这是(shì)过去(qù)二十(shí)年房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市(shì)能级(jí)之间(jiān)差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查的是人，并不(bù)是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比实际(jì)值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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