万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了(le)共同债务人被中(zhōng)国(guó)信达(dá)追债，中(zhōng)国信达为了收回钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集(jí)团(tuán)，那(nà)些(xiē)真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产的有钱(qián)人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息(xī)，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜(cài)的(de)时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能(néng)没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的(de)可能(néng)还(hái)是(shì)债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名(míng)校环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日(rì)，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司(sī)不(bù)良(liáng)债权(quán)转让(ràng)项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目(mù)的(de)抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司北京(jīng)市(shì)分公(gōng)司（下称中国信(xìn)达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共(gòng)同债务人(rén)。目前(qián)，该项目(mù)已(yǐ)有1万次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道(dào)属实(shí)，说明这些房子(zi)实际上都是卖出(chū)去了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达的(de)拍卖(mài)页(yè)面(miàn)上又注明这75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报(bào)道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵押(yā)，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大(dà)佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少网黄山山体主要由什么岩石构成友感叹，“富(fù)人(rén)也被精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确(què)实已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，那(nà)么(me)，中国信达(dá)转让这笔不(bù)良债(zhài)权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规定(dìng)，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付价款并实(shí)际(jì)占有，但未办(bàn)理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院提出(chū)执行异议(yì)申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除(chú)查封，同时(shí)可以联合(hé)起诉开发商，要(yào)求退还购房款(kuǎn)或(huò)办(bàn)理房(fáng)产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关(guān)于(yú)商品房消(xiāo)费者权利(lì)保护(hù)问(wèn)题的批复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明确了购(gòu)房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)以(yǐ)居住为(wèi)目(mù)的购买房屋(wū)并已支(zhī)付全部价款，主张其(qí)房屋交付(fù)请求权优(yōu)先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的(de)，人民法院应当予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的商品房(fáng)消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实际支付(fù)剩余价款的，可(kě)以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的(de)这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达(dá)申请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信(xìn)达已经成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有限责任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模(mó)，也没有很高的(de)国民知名度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以神(shén)秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的(de)五米高墙，还是每(měi)棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米(mǐ)的(de)法拍(pāi)房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如(rú)知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓(diào)鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了(le)中赫集团的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最贵的(de)房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行人，被(bèi)执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于(yú)收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型(xíng)，但转型之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军(jūn)能源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部全部(bù)股(gǔ)权。如果北(běi)京国(guó)安的估值(zhí)一(yī)直没变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计(jì)花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份质押(yā)陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业(yè)保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的(de)经营状况(kuàng)没(méi)有得(dé)到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇(fù)还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列(liè)被(bèi)执行人(rén)，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上(shàng)述被执(zhí)行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安(ān)，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿(yì)的北(běi)京国安，又如何能独善(shàn)其(qí)身？

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