导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二(èr)十(shí)年是(shì)中(zhōng)国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三(sān)年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续低(dī)景气(qì)，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据(jù)此判(pàn)断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住宅市(shì)场(chǎng)供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求。全(quán)国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来新(xīn)户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供给存(cún)在不(bù)足(zú)，这是过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛(máo)盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城市之间(jiān)，不同区(qū)域板块之(zhī)间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足(zú)？可惜由(yóu)于住(zhù)宅(zhái)存量数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中(zhōng)国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻(wén)发布会上(shàng)，负责(zé)人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城(chéng)乡(xiāng)建设行(xíng)业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七(qī)次(cì)人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住(zhù)宅才(cái)是城镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测算思(sī)路(lù)、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年(nián)以来(lái)每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数(shù)相加，我(wǒ)们(men)就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地(dì)产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销(xiāo)售(shòu)中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销售套(tào)数里的期(qī)房销(xiāo)售，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流(liú)房(fáng)企竣(jùn)工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进一(yī)步推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户(hù)均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，因(yīn)此将租(56是什么意思 56是什么尺码zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二(èr)手房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅(zhái)占居(jū)民所有住(zhù)宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但(dàn)考(kǎo)虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市(shì)场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动、居(jū)民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日(rì)本(běn)的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城(chéng)市(shì)租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭(háng)州以及(jí)南京(jīng)工作的流(liú)动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工(gōng)资(zī)吸(xī)引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实(shí)际上会(huì)占据两套房，在高(gāo)房价的(de)大(dà)城市租(zū)赁一(yī)套房，在房价较(jiào)低(dī)的县城购(gòu)买一套(tào)房(fáng)。所以(yǐ)说(shuō)户均一(yī)套房无法满足(zú)庞(páng)大流动人(rén)口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中(zhōng)国(guó)的城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的(de)生活带来了(le)很大的(de)不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上(shàng)世纪修(xiū)建(jiàn)的(de)老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室(shì)和(hé)二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带(dài)房进城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按(àn)这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家(jiā)庭户(hù)人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们(men)测(cè)算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户(hù)有房。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口静(jìng)态结构和(hé)动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我(wǒ)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数(shù)会(huì)因户(hù)均(jūn)人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发(fā)展带来(lái)的新增住(zhù)宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化(huà)日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都(dōu)市圈中心城市流(liú)入(rù)，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市(shì)场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住(zhù)人(rén)口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建(jiàn)房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基(jī)础(chǔ)设(shè)施配套(tào)差(chà)、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居民追求美好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于(yú)中(zhōng)小户(hù)型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)较其他(tā)国家依旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么(me)未来将是(shì)住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限于(yú)城市能级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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