导读(dú)

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产(chǎn)步入(rù)大分化(huà)时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十(shí)年(nián)。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日(rì)益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很(hěn)大差(chà)距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于(yú)1同(tóng)样不意味着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布(bù)中(zhōng)国(guó)家庭(tíng)户均(jūn)住(zhù)宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和(hé)城镇(zhèn)家(jiā)庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺(shùn)利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味着(zhe)户(hù)户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的(de)近三成都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了(le)额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四(sì)大新增(zēng)需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户(hù)占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来(lái)新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日益明显，区域(yù)经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需(xū)求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的(de)改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大分化(huà)时代(dài)而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地产大分化时代(dài)已至，大分化时(shí)代(dài)下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化必将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城市(shì)之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是(shì)供(gōng)给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综合风险普查(chá)工(gōng)作情况为主题的(de)新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查数据(jù)公(gōng)布了(le)中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从人均住乌蒙山连着山外山是什么歌，乌蒙山连着山外山是什么歌曲宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测(cè)算思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有直接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就(jiù)能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计(jì)数据(jù)，大(dà)致测算得到(dào)中国存量房(fáng)地产套(tào)数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们(men)计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的(de)期房(fáng)销售，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)的(de)住(zhù)宅(zhái)结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(乌蒙山连着山外山是什么歌，乌蒙山连着山外山是什么歌曲lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二手房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十(shí)年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实(shí)际(jì)变(biàn)化比例，从而我们(men)估(gū)算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户(hù)户(hù)有(yǒu)房”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不(bù)意味着住宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等(děng)因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租(zū)迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的(de)流(liú)动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人(rén)口实际(jì)上(shàng)会(huì)占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较(jiào)低的(de)县城购买一(yī)套房。所以说(shuō)户均一(yī)套房无(wú)法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然(rán)有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带(dài)来了很大的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区(qū)很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其(qí)中一居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需求驱动力

　乌蒙山连着山外山是什么歌，乌蒙山连着山外山是什么歌曲　根据七(qī)普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面(miàn)积仅(jǐn)为(wèi)15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在(zài)困(kùn)难(nán)，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为50平(píng)，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构(gòu)和(hé)动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户(hù)数会(huì)因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来(lái)的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万(wàn)，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以(yǐ)前(qián)的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设(shè)施配(pèi)套差、没(méi)有或少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高(gāo)生活(huó)品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联系。随着经(jīng)济发(fā)展水(shuǐ)平的(de)提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需(xū)出现错配，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化(huà)不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查的是(shì)人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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