导读

　　黄为什么风流女人看指甲金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此判断中国未(wèi)来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过(guò)剩(shèng)，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人(rén)均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关(guān)。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较发达国家还有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间(jiān)数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)发现中(zhōng)国(guó)城镇居民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中国家庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房(fáng)，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户(hù)有房，然而事(shì)实(shí)上中国住宅市(shì)场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均(jūn)一(yī)套(tào)房无(wú)法满足(zú)流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成都是流动人(rén)口，流(liú)动人口会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生了(le)额外的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规(guī)模缩(suō)小，一(yī)人(rén)户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来(lái)新户(hù)购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分配的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四(sì)，中国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去(qù)二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不足，这是过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化(huà)时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级(jí)城(chéng)市之间，不同区域(yù)板块(kuài)之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的(de)房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前的房子(zi)是否真的(de)过剩了？据此判断(duàn)未来房地(dì)产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在(zài)以全国自(zì)然灾害综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作(zuò)情况为主题(tí)的新闻(wén)发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数不能(néng)完全(quán)反映出(chū)城镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处可(kě)以直接公(gōng)布，一(yī)是每年商品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前(qián)商品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略(lüè)不计(jì)。估算(suàn)城镇居民(mín)户均住宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数(shù)相加(jiā)，我们就能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套户(hù)比/商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算得到(dào)中国存(cún)量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期(qī)房占比近(jìn)9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数里的(de)期房销售，得到(dào)商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

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　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际(jì)变化(huà)比(bǐ)例，从而我们(men)估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既(jì)然城(chéng)镇居民(mín)已(yǐ)经达(dá)到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口净流入地的(de)住宅市(shì)场供不(bù)应求，造成(chéng)房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动(dòng)调(diào)查数据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的(de)流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业(yè)。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上(shàng)会(huì)占据两套(tào)房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购买一(yī)套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁与置(zhì)业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍(réng)需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活(huó)带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活(huó)需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室(shì)，户型偏小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方(fāng)米，不及全国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的(de)家庭界定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若(ruò)按(àn)这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集(jí)体户人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们(men)测算得(dé)到(dào)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经(jīng)户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多(duō)，新(xīn)户购房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户(hù)均人口规(guī)模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展(zhǎn)带来的(de)新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明(míng)显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈(quān)中心城(chéng)市流入，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流(liú)入(rù)。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要(yào)受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多(duō)。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购(gòu)买经济(jì)适(shì)用房和(hé)其他(tā)分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城(chéng)中(zhōng)村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的(de)占比势(shì)必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的(de)城中村、老公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅，建筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或(huò)少有物(wù)业管理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生活的(de)环(huán)境，背后的改善性需求有(yǒu)待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城市(shì)能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小(xiǎo)区和(hé)老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的(de)差(chà)异也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的是(shì)人，并(bìng)不是针对(duì)住宅(zhái)，因(yīn)此可(kě)能(néng)存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际(jì)值(zhí)可(kě)能偏(piān)低，其增(zēng)速可能(néng)超预(yù)期。

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