导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国(guó)房地(dì)产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关(guān)。中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国家还(hái)有很大差(chà)距(jù)。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中(zhōng)国(guó)城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国(guó)家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据(jù)商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是(shì)因为户均一套(tào)房无(wú)法满足(zú)流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国(guó)总人(rén)口(kǒu)的(de)近三成都是流动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而(ér)产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户(hù)占(zhàn)比不(bù)断增加(jiā)，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延续(xù)，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日(rì)益明显，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的(de)再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家(jiā)有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房(fáng)地(dì)产大(dà)分化时代(dài)已至(zhì)，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在(zài)不同能级城市之(zhī)间，不(bù)同区域(yù)板块之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房(fáng)挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中(zhōng)国的(de)房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供需(xū)平衡，或(huò)是仍然(rán)存在(zài)不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量数据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾(zāi)害综合(hé)风(fēng)险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平(píng)均(jūn)每(měi)栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人(rén)，住(zhù)宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于(yú)1，看似意味(wèi)着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房(fáng)间数量(liàng)有(yǒu)关，更(gèng)与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数(shù)不能(néng)完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和(hé)方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统(tǒng)计(jì)数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接(jiē)公布，一(yī)是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人(rén)口普查数(shù)据）。计(jì)算中国居民户(hù)均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)风雨兼程下一句是什么持之以恒意思，风雨兼程下一句是什么这一生存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产(chǎn)套数(shù)，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算(suàn)出(chū)：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)加总(zǒng)，得到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们(men)估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达(dá)到了户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户(hù)均一(yī)套(tào)房并不意味(wèi)着(zhe)住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因人(rén)口流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国(guó)和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的(de)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和(hé)韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡(xiāng)人口流(liú)动调查数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京工作的(de)流动人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据(jù)两套(tào)房，在高房价的大城市租(zū)赁一套(tào)房，在房价(jià)较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流(liú)动(dòng)人口的租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小(xiǎo)，当(dāng)然这(zhè)与(yǔ)城(chéng)市土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的(de)一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需(xū)要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户(hù)购房需(xū)求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过(guò)去(qù)20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将继续延续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发展带来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城(chéng)市流(liú)入(rù)，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时间为(wèi)2000年(nián)以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在(zài)新(xīn)增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家(jiā)庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适(shì)用(yòng)房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着(zhe)城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造(zào)的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户(hù)。破(pò)旧的(de)城(chéng)中(zhōng)村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需(xū)求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以风雨兼程下一句是什么持之以恒意思，风雨兼程下一句是什么这一生(yǐ)小换大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧(jiù)存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济(jì)水平有着(zhe)密切正向联系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的提高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是(shì)过(guò)去二十风雨兼程下一句是什么持之以恒意思，风雨兼程下一句是什么这一生(shí)年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将(jiāng)是(shì)住宅(zhái)质量的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是(shì)人(rén)，并(bìng)不是(shì)针对(duì)住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速可(kě)能超预期。

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