文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会(huì)议提(tí)出“有条件的可(kě)以(yǐ)进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个月时(shí)间(jiān)，已(yǐ)有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的(de)不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别(bié)建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开(kāi)发时代步(bù)入(rù)高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的(de)最(zuì)大保护(hù)。98年(nián)房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次(cì)房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大(dà)关键是推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按(àn)照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品是(shì)一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制对(duì)购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房的(de)风(fēng)险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什么(me)情况？简(jiǎn)单(dān)科普一(yī)下：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销(xiāo)售(shòu)，买家(jiā)在(zài)购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首(shǒu)付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根(gēn)据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度(dù)是需要严格的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)，以后(hòu)改为现(xiàn)循序渐进是什么意思解释，女生说循序渐进是什么意思房销售。客(kè)观讲预售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债(zhài)务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也(yě)不(bù)能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施现房(fáng)销售是实(shí)现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的(de)重大(dà)措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三(sān)好生、新模(mó)式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中心参与财税改革方案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多(duō)人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开(kāi)始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经验，对于商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分(fēn)期付款形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大特色，纵观(guān)中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)高效率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促(cù)进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升(shēng)了对于(yú)预售楼花(huā)制度的监管，即要求(qiú)开发商在(zài)预售前(qián)，确保地价款已经全(quán)部支付(fù)，还要证明自(zì)身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银行开设的(de)信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动(dòng)项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业(yè)，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导(dǎo)向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化的(de)进(jìn)程大于城市(shì)化进程，唯有解决(jué)住房基础等城(chéng)市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步(bù)推(tuī)进城市(shì)化。但(dàn)当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问题(tí)，因此福(fú)利分房制度不再适(shì)用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大型房地(dì)产开发商(shāng)，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内地房地(dì)产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起循序渐进是什么意思解释，女生说循序渐进是什么意思，中国内地(dì)逐(zhú)步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台(tái)多(duō)项文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设(shè)的(de)通知》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下(xià)的福利分房转向市(shì)场经济的商品房(fáng)。房地(dì)产市场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内(nèi)地(dì)开始房(fáng)改货币化，中国人民(mín)银行等多(duō)方(fāng)迅速出台(tái)相(xiāng)关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大(dà)作用推(tuī)动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合中国内地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)企业将正在建(jiàn)设(shè)中的(de)房屋(wū)预先(xiān)出售给(gěi)购房者(zhě)，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程(chéng)为(wèi)：房地(dì)产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一(yī)次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的(de)按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的(de)资金(jīn)需求，也提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十(shí)年时间(jiān)走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快(kuài)速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里(lǐ)增(zēng)长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前(qián)已成为中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地(dì)房地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速发展，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产(chǎn)业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地(dì)产对(duì)金融、批(pī)发、建(jiàn)材的(de)带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投(tóu)资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资(zī)产投(tóu)资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额(é)的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托(tuō)等通道业(yè)务(wù)，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良(liáng)率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高，以及中国(guó)资本(běn)市场发(fā)育尚不(bù)成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发商之间(jiān)的购(gòu)房合同、购房者和(hé)银行(xíng)的按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的合同关(guān)系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开发(fā)商主张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款合(hé)同按(àn)时向(xiàng)银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层(céng)面看(kàn)，银行作为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通(tōng)过与(yǔ)购(gòu)房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或(huò)短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的(de)预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确(què)规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年(nián)以(yǐ)来全(quán)国(guó)并没有统一(yī)的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计(jì)算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或(huò)进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)没(méi)有(yǒu)资金(jīn)继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时(shí)代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设(shè)名义(yì)，获得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资(zī)金转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来(lái)说(shuō)，国外(wài)商品房预售制(zhì)度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者支(zhī)付的(de)预付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付(fù)，或(huò)按工程进度分(fēn)期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格(gé)并提供(gōng)验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资(zī)金(jīn)由第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第(dì)三(sān)方公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失(shī)。而(ér)开(kāi)发商在房屋(wū)建设(shè)过程中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付购(gòu)房(fán循序渐进是什么意思解释，女生说循序渐进是什么意思g)，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后(hòu)定(dìng)金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付(fù)房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般来(lái)说，支(zhī)付节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支付(fù)房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者(zhě)一定(dìng)使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公司针对期(qī)房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发(fā)商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各(gè)环节(jié)内容(róng)确(què)认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较低(dī)，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司的(de)检验(yàn)验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进(jìn)度、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入(rù)开(kāi)发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本(běn)二战结束后(hòu)由于(yú)房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社(shè)会(huì)上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期(qī)房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施才(cái)可(kě)预(yù)售。什么是定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委托(tuō)合(hé)同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的(de)保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其(qí)他预先(xiān)支付(fù)的购房款也受该措(cuò)施(shī)保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房(fáng)者违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银(yín)行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付(fù)环节(jié)，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付(fù)15％的首付(fù)及(jí)印花税(shuì)，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期(qī)房同(tóng)样采(cǎi)取按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完(wán)工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等(děng)完(wán)工(gōng)等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款(kuǎn)也(yě)依照工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此过程中随着(zhe)放出贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未放款部(bù)分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款会(huì)存(cún)入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和(hé)改善型需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部(bù)停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大(dà)支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计形势复(fù)杂性和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重大(dà)延期(qī)以及(jí)重大(dà)缺陷等(děng)情况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房者(zhě)的(de)权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银(yín)行的(de)第三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 循序渐进是什么意思解释，女生说循序渐进是什么意思