文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条件(jiàn)的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的(de)房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实(shí)力的别建了，不(bù)能(néng)把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以(yǐ)后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办事(shì)，中国(guó)一(yī)定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发(fā)展(zhǎn)，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。从个人(rén)层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一(yī)种(zhǒng)开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银(yín)行一(yī)次性贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余全部(bù)房款，而是根据(jù)开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度(dù)是需(xū)要严(yán)格的资金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一(yī)定会触(chù)发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不(bù)如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有(yǒu)助(zhù)于降负(fù)债降(jiàng)杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套(tào)房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和(hé)房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国(guó)一定能化(huà)解这个(gè)难题，让(ràng)房地产回归(guī)实体(tǐ)经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户(hù)为(wèi)中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参(cān)与财税改革方案研究(jiū)时，对(duì)预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大多(duō)数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)办立(lì)信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年(nián)经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似租金的(de)分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己(jǐ)的(de)房产。这种方(fāng)式(shì)减轻(qīng)了(le)民众(zhòng)购房的(de)资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的(de)资金(jīn)问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心(xīn)的(de)住房供不应求(qiú)的(de)问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花(huā)模式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的(de)监管机制，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能(néng)力把项目(mù)完成，资金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户(hù)资金(jīn)，中国香港要(yào)求律师行(xíng)在(zài)银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等(děng)采取全(quán)透明化机制，且银行的(de)责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大(dà)风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需求(qiú)大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中(zhōng)国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解(jiě)决(jué)住(zhù)房(fáng)基(jī)础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化(huà)。但当时推(tuī)行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢(màn)，福利分(fēn)房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度(dù)不再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临(lín)商品房的需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐(zhú)步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货币(bì)化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下(xià)的(de)福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的(de)商品(pǐn)房。一文钱等于多少人民币，一贯钱相当于现在多少钱房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了(le)房(fáng)企缺(quē)少资金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一(yī)个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚(gǔn)动(dòng)开(kāi)发模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建设中的(de)房屋(wū)预先(xiān)出售给购(gòu)房(fáng)者，由购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和预(yù)告登记(jì)-交(jiāo)付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需(xū)要(yào)一(yī)次性付(fù)清(qīng)首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港的按(àn)照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地(dì)的开(kāi)发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在(zài)过(guò)去20多年对(duì)中国内地(dì)房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了(le)居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民(mín)从(cóng)筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发达(dá)国家几百(bǎi)年城(chéng)镇(zhèn)化(huà)路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进(jìn)入快速发(fā)展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品房销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二(èr)十(shí)多(duō)年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)面积(jī)和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也成为拉(lā)动中国(guó)内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产带(dài)动的上下游产业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业(yè)增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉(lā)动(dòng)的投(tóu)资占(zhàn)全社会固(gù)定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资(zī)占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银(yín)行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之(zhī)一。从房地产融(róng)资(zī)存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的(de)《中国住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例(lì)看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是(shì)因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及(jí)中国资本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝(jué)大部分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开(kāi)发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的合同(tóng)关系，如果开发商(shāng)发生(shēng)违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房(fáng)合(hé)同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信(xìn)用和(hé)购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能(néng)力或(huò)短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则(zé)风(fēng)险(xiǎn)完全由银行(xíng)承(chéng)担，银(yín)行将面临(lín)较(jiào)大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购(gòu)房者的预售监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法》中明(míng)确规(guī)定了开发(fā)企业预售商(shāng)品房(fáng)所(suǒ)得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关(guān)的工(gōng)程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年以来全国(guó)并(bìng)没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监管规定(dìng)，各(gè)地实(shí)行(xíng)“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市(shì)则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项目工程(chéng)总额报(bào)价计(jì)算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监管账户(hù)、或(huò)进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有(yǒu)资(zī)金(jīn)继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监管账户(hù)资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需。通过(guò)这(zhè)些方式套取的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金循(xún)环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预(yù)付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方式支(zhī)付(fù)，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般采(cǎi)用(yòng)两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或(huò)第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是开发(fā)商为购房(fáng)者提供一定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期(qī)限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余(yú)一文钱等于多少人民币，一贯钱相当于现在多少钱房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公证行(xíng)或产(chǎn)权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户(hù)监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进度(dù)向开(kāi)发(fā)商(shāng)提(tí)供一定比例的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门(mén)经审查后(hòu)发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过(guò)验(yàn)收(shōu)凭证向银行(xíng)得到(dào)购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行(xíng)预约公(gōng)证，签(qiān)订合(hé)同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按工期支付(fù)房(fáng)款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体(tǐ)支付(fù)节(jié)点、比(bǐ)例因项目(mù)而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房(fáng)者一(yī)定(dìng)使用期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方(fāng)律师严格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的(de)房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容(róng)确认(rèn)无误后(hòu)签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发(fā)商出(chū)现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔(péi)付(fù)，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的方式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较低，一般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英(yīng)国规定房屋(wū)必须(xū)经过房产公证(zhèng)公司(sī)的检验验收后(hòu)才能交付(fù)，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格(gé)，资金(jīn)也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过(guò)程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商(shāng)，即资金在进入开发商(shāng)账户(hù)前(qián)经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预(yù)售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范(fàn)期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对(duì)购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保全措(cuò)施才可预(yù)售(shòu)。什么是(shì)定金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指定保证机构或(huò)保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并将相应的(de)保证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除(chú)定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付的(de)购(gòu)房款也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金(jīn)融(róng)机(jī)构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付(fù)，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权(quán)合(hé)同以(yǐ)及订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步(bù)签(qiān)订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时购(gòu)房(fáng)者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付(fù)节点一(yī)般(bān)为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进度(dù)放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会(huì)存(cún)入银行专门的项目(mù)资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金(jīn)提(tí)取须与房屋(wū)建设(shè)有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予强有(yǒu)力的金融工具(jù)支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配(pèi)套AMC和(hé)财(cái)团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商违约后(hòu)定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况(kuàng)提(tí)供充(chōng)分(fēn)的(de)保障。余款支付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金(jīn)监(jiān)管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银行(xíng)的第三方资金(jīn)监管机(jī)构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购(gòu)房者(zhě)在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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