万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位(wèi)于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，也(yě)被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫(hè)集(jí)团成(chéng)了共同债务人(rén)被(bèi)中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信(xìn)达(dá)为(wèi)了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出(chū)，业(yè)主并非中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人(rén)，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！女人婚外情会断干净吗，女人婚外情能说断就断吗ng>

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主的(de)维权信息，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的(de)那么简单。

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　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示(shì)，上述(shù)不良债权转让项目的处置(zhì)主体是(shì)中国信达(dá)资产管理股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公(gōng)司是共同债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信达北(běi)分讨债的(de)故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体报(bào)道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实(shí)，说明这些房子实际(jì)上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经(jīng)的(de)报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京(jīng)的高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主。另据地产自媒(méi)体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、女人婚外情会断干净吗，女人婚外情能说断就断吗合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国(guó)信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规定，民事执行中，业(yè)主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可(kě)以(yǐ)向法院提出(chū)执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同(tóng)时(shí)可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退还(hái)购(gòu)房款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高人(rén)民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保护(hù)问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法(fǎ)解(jiě)释的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居住为目的(de)购买房屋(wū)并已支付(fù)全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权(quán)优先(xiān)于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当(dāng)予以支持(chí)。只支付了(le)部分(fēn)价款(kuǎn)的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终结(jié)前已(yǐ)实(shí)际支付剩(shèng)余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债(zhài)权，实际上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可(kě)能不(bù)仅不能(néng)卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达(dá)申请不良债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退出(chū)了赫华恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国金(jīn)谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫集团既(jì)没有很大(dà)规模，也没有(yǒu)很高的国民知(zhī)名度，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知名房企手中，抢下(xià)了(le)北京万柳地(dì)块，成为北京(jīng)当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态(tài)杀入(rù)市场(chǎng)，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年(nián)银(yín)杏树(shù)，还(hái)是(shì)每平米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。<女人婚外情会断干净吗，女人婚外情能说断就断吗/p>

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能(néng)力而(ér)拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文(wén)书确(què)定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦(lún)落到这个(gè)地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅(zhái)的(de)开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉(huī)的(de)人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型的(de)目(mù)光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与(yǔ)IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国安(ān)的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京(jīng)国安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中(zhōng)赫(hè)集团股份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商(shāng)业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安(ān)的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国安(ān)的经营状(zhuàng)况没有得到(dào)改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐(lè)部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集(jí)团和周金辉夫妇还(hái)在持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的(de)经(jīng)营(yíng)状况却(què)持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被(bèi)执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行10个多(duō)亿的北(běi)京国(guó)安，又(yòu)如(rú)何能(néng)独善其身(shēn)？