近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观(guān)测(cè)经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不(bù)再产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REI碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量Ts产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未(wèi)公(gōng)布(bù)。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基(jī)金(jīn)份(fèn)额交易价(jià)格的变(biàn)化(huà)。基(jī)金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波(bō)动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红预期(qī)则更有规(guī)律(lǜ)可(kě)循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料和(hé)信(xìn)息披露文件(jiàn)，结(jié)合行业及市场情况，可以分(fēn)析(xī)基础设施项目(mù)的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额(é)持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李(lǐ)华平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年度可分配(pèi)金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的(de)一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债券派息(xī)，但(dàn)不等同(tóng)于债券的(de)固定(dìng)利息(xī)回报，而是由可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配置价(jià)值。另一(yī)方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量帮助机(jī)构投资(zī)者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资(zī)债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资(zī)收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来(lái)分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率不达(dá)预期，一定程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也表示，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一(yī)方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和债(zhài)券回归的(de)过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红(hóng)前(qián)后均(jūn)可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基(jī)金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上(shàng)的增值(zhí)部分不同(tóng)，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是(shì)本金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确(què)定性，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红及资产增值的(de)收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要(yào)来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权(quán)类资(zī)产的(de)分(fēn)红包括了(le)利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内(nèi)部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区(qū)别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长的特(tè)许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派(pài)率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金份额单价随着分派进(jìn)度(dù)逐年下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投(tóu)资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般(bān)较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会(huì)进一步(bù)延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类(lèi)似永续经(jīng)营的假设(shè)反映(yìng)在基础资(zī)产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观(guān)测内(nèi)部(bù)收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观(guān)察和评估项目底层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活(huó)动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配现金，二(èr)者存(cún)在(zài)本(běn)质(zhì)性(xìng)区(qū)别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基(jī)于企业本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资价(jià)值(zhí)体(tǐ)现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营(yíng)权类的(de)资产可以更(gèng)多关注(zhù)碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注(zhù)分(fēn)派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的经(jīng)营净现(xiàn)金流(liú)，所(suǒ)以底层(céng)资产运营情况直接(jiē)影响投资(zī)回(huí)报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合(hé)实力、运(yùn)营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募(mù)基(jī)金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同时分红规模(mó)较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实(shí)际分红金额(é)与(yǔ)募(mù)集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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