近两(liǎng)年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出00后初中学历很丢人吗高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权到(dào)期(qī)后不(bù)再产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解(jiě)资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基(jī)金份(fèn)额二(èr)级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及(jí)市场因素的综(zōng)合(hé)影响，较(jiào)易(yì)引起波(bō)动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设(shè)施资(zī)产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过基金募(mù)集材(cái)料和信息披露(lù)文(wén)件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资(zī)决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额二级(jí)市(shì)场价格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副(fù)总监(jiān)李华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开(kāi)募(mù)集(jí)基础设(shè)施(shī)证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并(bìng)后(hòu)基(jī)金年(nián)度可分配金(jīn)额(é)以现金形式分配(pèi)给投资(zī)者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从(cóng)投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市(shì)场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于(yú)债券的固定利息回(huí)报，而是由可(kě)供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相对(duì)于投资(zī)债(zhài)券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有(yǒu)效控(kòng)制风险的前(qián)提下(xià)，增厚资(zī)产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未(wèi)来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响，可分配金(jīn)额(é)完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价(jià)格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的(de)过程；另一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的(de)经营业(yè)绩相对经济活力的改善(shàn)有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基(jī)金(jīn)份额的开(kāi)盘(pán)指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红金额(é)进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是(shì)对分红前(qián)后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基(jī)金(jīn)分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产品的(de)特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)包括(kuò)利(lì)润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基金分红前提是本金之上(shàng)的增(zēng)值部分不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比(bǐ)例(lì)是变动(dòng)的(de)，与现有公募基(jī)金分红差(chà)异很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是该类投资(zī)者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要(yào)包括每年的现金分(fēn)红及资(zī)产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特(tè)许经营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来(lái)自项目(mù)每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的分(fēn)红包括(kuò)了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，两者的(de)比率也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的价值增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)认(rèn)为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的特(tè)许经(jīng)营项目，通常具备更高的(de)分派率水平(píng)。对于剩(shèng)余(yú)期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低(dī)，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责(zé)人提醒投资者注意(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度(dù)逐年下(xià)降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权(quán)类(lèi)项目的土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年限一(yī)般较(jiào)长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期(qī)限。这(zhè)种类(lèi)似永续经营的(de)假设反映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的(de)指标有(yǒu)两个：一(yī)是(shì)年报中披露(lù)的经营活(huó)动现金流(liú)，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量(liàng)是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生(shēng)；可(kě)供分(fēn)配(pèi)的(de)现(xiàn)金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润表(biǎo)的(de)项目(mù)进行调(diào)整，加期初现00后初中学历很丢人吗金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资(zī)者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内部(bù)收益率的(de)高低，对产权(quán)类(lèi)的资(zī)产更多(duō)关注(zhù)分派(pài)率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况直(zhí)接影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人综合(hé)实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实(shí)力(lì)、公募基金管理(lǐ)人实力(lì)等多重因(yīn)素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市(shì)场接连(lián)回调，建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者(zhě)关注(zhù)有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材(cái)料(liào)中披露预(yù)测进行比较分析(xī)，结合经济及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 00后初中学历很丢人吗