OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技(jì)，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT开盘(pán)继(jì)续延续此前(qián)几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设(shè)施资(zī)产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权(quán)益人(rén)相(xiāng)关负责人也表示，近期(qī)已(yǐ)同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积(jī)极(jí)应对(duì)哲库提前(qián)退租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，浦东新区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士表示，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不(bù)动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值(zhí)，投(tóu)资者(zhě)应理性(xìng)看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格(gé)小幅低(dī)开(kāi)，此(cǐ)后(hòu)二级市场价(jià)格开始(shǐ)震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易(yì)日二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市(shì)以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场(chǎng)公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇口伊拉克是不是被灭国了(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均(jūn)有不同程度下跌(diē)，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已经披露张(zhāng)江光大园项目出租率有所下降，如(rú)今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风(fēng)险规避的原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下(xià)跌并(bìng)不会从根本上影响其(qí)内(nèi)外(wài)价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格下跌(diē)，风险(xiǎn)也得到一定释(shì)放，但是价格涨跌会受(shòu)到(dào)基本面(miàn)、情绪面等多(duō)重因素(sù)影(yǐng)响，不好判断(duàn)价格(gé)是(shì)不是已经(jīng)完(wán)全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一(yī)位业内(nèi)人士表示，今年(nián)整体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不少产品年内(nèi)二级(jí)市(shì)场跌幅较(jiào)大，其实(shí)有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备(bèi)一(yī)定的投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业(yè)园(yuán)区、物流类等REITs产品具(jù)备一定(dìng)的(de)投(tóu)资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募基金执行(xíng)董(dǒng)事(shì)高(gāo)如星对此(cǐ)表示(shì)，若(ruò)张江(jiāng)园区(qū)最终能(néng)顺利解决招商，平稳(wěn)过(guò)度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性(xìng)利空下调(diào)至得这(zhè)么急、这么(me)深，加上前(qián)期(qī)本身园(yuán)区类(lèi)资产就回调(diào)不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租金收入受不(bù)受影响，影响多大，估计园(yuán)区(qū)会最终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库(kù)科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资产张润大厦的(de)重(zhòng)要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科(kē)技后(hòu)续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季(jì)报(bào)中披露的张江光大园项目出租率下降事项，一度二级市(shì)场价格出现回落。在随后(hòu)召(zhào)开的(de)业绩说明会中(zhōng)管理人就相(xiāng)关事项进行了解释说明(míng)，市场信心(xīn)得到了(le)一定提振，二级市场(chǎng)价格(gé)表(biǎo)现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和(hé)线(xiàn)下的扩募说(shuō)明(míng)会上，运(yùn)营团队表示了对张江光大园项目的信心(xīn)，预计签署意向书和(hé)合同(tóng)谈判中(zhōng)的(de)储(chǔ)备租户(hù)正常转化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没(méi)想到仅过了不(bù)到三周(zhōu)的时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩(kuò)募之路又迎来了(le)新(xīn)的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述(shù)公告(gào)引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益(yì)人(rén)相关负责人(rén)坦言(yán)，事发突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提(tí)前退租(zū)的(de)可能(néng)事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全国首(shǒu)批(pī)伊拉克是不是被灭国了REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高(gāo)度(dù)重视(shì)，据悉新区(qū)国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备租户还是(shì)比较丰富的，覆(fù)盖(gài)了芯片测(cè)试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意(yì)向储备转化为实(shí)际租(zū)户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着(zhe)手(shǒu)通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然收了三个月履约(yuē)保证金给了我们一些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负责的(de)态度，我们(men)肯定要全力与时间赛(sài)跑(pǎo)，把(bǎ)这些面(miàn)积(jī)在短期内完成去(qù)化。”相(xiāng)关负责人(rén)说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的(de)同区(qū)域的张江光大(dà)园项目一季度末也(yě)有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那(nà)么多储(chǔ)备租(zū)户(hù)，之前的空置率为(wèi)何(hé)未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江(jiāng)光大(dà)园一直(zhí)以来都(dōu)坚持以(yǐ)市场化(huà)运营为导向，历史(shǐ)运营表现(xiàn)稳定，租(zū)户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发(fā)生(shēng)在市场(chǎng)活跃(yuè)度的短(duǎn)期(qī)低(dī)点，目前(qián)市场情况已有所好转。在看到出租率下滑(huá)情(qíng)况(kuàng)没有得到(dào)及时(shí)修(xiū)复后(hòu)，张江(jiāng)这边也(yě)作了一(yī)定的(de)资(zī)源(yuán)调配和倾斜，引入了(le)一(yī)些储备(bèi)租户(hù)。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目在(zài)给(gěi)租户(hù)的分隔空间、交付标准、租(zū)金水平(píng)等方面(miàn)也(yě)有一些差(chà)异化，张(zhāng)润大(dà)厦多是两千(qiān)多平的大(dà)平层，楼的成(chéng)新(xīn)度高一(yī)些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单(dān)层(céng)以(yǐ)一千平的面积为主，还有(yǒu)一(yī)些独栋形(xíng)态的(de)物业(yè)。租户自身也(yě)会有诉求，也会根(gēn)据自(zì)身(shēn)需求和预算(suàn)挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完成(chéng)以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的管理(lǐ)人都(dōu)变成(chéng)了(le)一家(jiā)，后续我(wǒ)们在资(zī)源(yuán)共享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得(dé)更好。”上述负(fù)责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的(de)定(dìng)位(wèi)和展望(wàng)，相关负责人表示，张(zhāng)江(jiāng)集团和(hé)张(zhāng)江(jiāng)高科目前(qián)在管资产约五百万方(fāng)，还有一些其(qí)他在开(kāi)发的储备项目(mù)，这(zhè)些(xiē)都(dōu)将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园(yuán)区(qū)产业空间资产(chǎn)上市(shì)平台(tái)目标的坚实后盾(dùn)和储备(bèi)资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资本(běn)平台和它未(wèi)来(lái)的发展。”相(xiāng)关负责人(rén)表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的(de)一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一(yī)些(xiē)突发(fā)情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在张江科学城这三(sān)十年建(jiàn)设(shè)发展过程中所(suǒ)经历(lì)的相比(bǐ)，只能算是一个非常小的(de)插曲。我们有信心排除(chú)万难(nán)，尽(jǐn)一(yī)切可能(néng)化解(jiě)当前突发事件的所有负(fù)面影响，维持预期(qī)和(hé)市场的信心(xīn)。”

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