导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国(guó)房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是(shì)否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量(liàng)住(zhù)宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量极(jí)度(dù)过剩，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据(jù)显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居民(mín)人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适(shì)不是人均一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密(mì)切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持(chí)有(yǒu)商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户(hù)户(hù)有房，然而事实上中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动(dòng)人口，流(liú)动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户占比不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不(bù)同能(néng)级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方(fāng)披露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的(de)房子是(shì)否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍(réng)然存在(zài)不(bù)足(zú)？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我(wǒ)们(men)测算(suàn)出(chū)中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回答当前的(de)房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩了(le)？据此判断未(wèi)来房(fáng)地(dì)产市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害综合(hé)风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发(fā)布会(huì)上，负责人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关(guān)。单单(dān)从人均住(zhù)宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅主(zhǔ)要(yào)分两大类(lèi)，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据有(yǒu)两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是(shì)居民住(zhù)宅来(lái)源（人口普查(chá)数据(jù)）。计算中国居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用(yòng)到上(shàng)述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量(liàng)极少(shǎo)，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城镇居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够(gòu)得到当前商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推(tuī)算得(dé)到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)总数(shù)除以家庭(tíng)户数(shù)，我(wǒ)们就能(néng)够得(dé)到城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得到中国(guó)存量房(fáng)地(dì)产套(tào)数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗（一(yī)）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开(kāi)始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或(huò)赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而(ér)我们(men)估(gū)算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的(de)三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达(dá)到了户均一套房的程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至(zhì)意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的(de)住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入(rù)地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作(来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗zuò)的流动(dòng)人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打(dǎ)工人(rén)，但高(gāo)房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会(huì)占据两(liǎng)套(tào)房，在(zài)高房价(jià)的大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇(zhèn)住宅(zhái)中依(yī)然(rán)有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设(shè)施(shī)陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧(jiù)，给(gěi)住(zhù)户(hù)的生活带来了很大(dà)的不(bù)便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独(dú)立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代(dài)生(shēng)活(huó)需(xū)求(qiú)，在未来大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成(chéng)的家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)为(wèi)一(yī)居室和二(èr)居室，户(hù)型(xíng)偏小。其(qí)中一居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户(hù)型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地(dì)产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平(píng)米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存(cún)在困难(nán)，若(ruò)按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态(tài)结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释(shì)放(fàng)。户(hù)均(jūn)1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续(xù)，导致户数会(huì)因户均(jūn)人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，资(zī)源(yuán)和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市(shì)场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年(nián)常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅(zhái)的(de)占(zhàn)比(bǐ)势必会(huì)进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套(tào)差(chà)、没(méi)有或少有物(wù)业管理，居民追求美(měi)好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求(qiú)还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经(jīng)济工作会(huì)议明(míng)确指出(chū)支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较(jiào)其他国(guó)家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密(mì)切正向联(lián)系。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)将随(suí)之(zhī)增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十(shí)年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是(shì)过去(qù)二(èr)十年房价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突。房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，这种分(fēn)化不单局(jú)限于城市能级之间(jiān)差异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

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