文(wén)：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不(bù)足(zú)一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预售制了(le)，用你的钱(qián)，建(jiàn)你(nǐ)的房子(zi)，还烂(làn)尾(wěi)了(le)，这是对购房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不(bù)能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及长效(xiào)机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样(yàng)有助中国人在德国受歧视吗，德国人很排斥中国人吗(zhù)于(yú)落(luò)实中央房住不(bù)炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家存(cún)在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后(hòu)才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房(fáng)后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付完首付款后(hòu)从银(yín)行一次性贷(dài)款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完(wán)全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是需要(yào)严格(gé)的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作(zuò)为(wèi)保障(zhàng)的(de)，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存(cún)量时代(dài)，取消预(yù)售制度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要(yào)配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和(hé)居住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提(tí)升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从这(zhè)个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安(ān)、行业(yè)企(qǐ)业健康发展的重大措施(shī)。在当(dāng)前的(de)情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期(qī)三好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研(yán)究中心参(cān)与财(cái)税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实力才(cái)能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商资(zī)金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础上，将(jiāng)“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年经营杂(zá)货铺(pù)、海(hǎi)上(shàng)驳运(yùn)业(yè)务(wù)的经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了分层出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解(jiě)决了制(zhì)造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付(fù)款(kuǎn)”的(de)销售(shòu)模式成为当时(shí)中国香(xiāng)港房地(dì)产市(shì)场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)高效率地解决了核心的住(zhù)房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还(hái)要(yào)证明自身有资(zī)金等(děng)能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，中国香港要求律师行(xíng)在银行(xíng)开设(shè)的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工(gōng)。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房(fáng)需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前(qián)期发展工业化的进程大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城市化(huà)配(pèi)套问题，才能进一(yī)步(bù)推进城(chéng)市化(huà)。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差(chà)等(děng)问(wèn)题，因此福利(lì)分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是对内地房地(dì)产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步(bù)深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化(huà)、住房供(gōng)给商(shāng)品化(huà)、社会化(huà)的住房新体制(zhì)，从计划经济下的(de)福利分房转向市场经济的(de)商(shāng)品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发(fā)商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动(dòng)下(xià)一个(gè)项(xiàng)目(mù)的(de)开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等(děng)多(duō)方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)。预售制的初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体(tǐ)来(lái)说(shuō)，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或房款的(de)行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践(jiàn)过(guò)程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产开发商办理预售(shòu)许可(kě)证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖(mài)合(hé)同(tóng)-进行备案(àn)登记和预(yù)告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式(shì)一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不(bù)同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也(yě)开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了(le)城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段的(de)资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时(shí)间(jiān)走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发(fā)布的(de)《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国内地房(fáng)地产历(lì)经(jīng)二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增(zēng)速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到有、从(cóng)国(guó)企(qǐ)先(xiān)行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也成为拉(lā)动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对金融、批(pī)发(fā)、建材(cái)的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷(dài)款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在，当前的负面(miàn)效(xiào)应(yīng)愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个(gè)独立的合(hé)同关系(xì)，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者(zhě)承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购房者对(duì)行业(yè)的(de)信(xìn)心(xīn)。

　　从金融(róng)层面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题(tí)，导致(zhì)“烂(làn)尾”等(děng)情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的(de)预售合(hé)同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短(duǎn)期(qī)不能(néng)还款等，则风险完全(quán)由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明(míng)确规(guī)定了开(kāi)发企业预售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项(xiàng)应当(dāng)用(yòng)于有关(guān)的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管资金比例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照(zhào)项目的(de)建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑(zhù)面积(jī)或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价计算重点资(zī)金。而(ér)事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户(hù)、或进入(rù)监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没(méi)有资(zī)金继续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大(dà)开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名(míng)义(yì)，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定(dìng)金或预(yù)付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般(bān)以定金(jīn)方式支付(fù)，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期(qī)房(fáng)由(yóu)政府或第(dì)三方验(yàn)收(shōu)合(hé)格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期(qī)限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款交付(fù)后按揭(jiē)还(hái)款，交付(fù)前(qián)资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例(lì)一(yī)般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首付(fù)比例(lì)为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美(měi)国(guó)为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金(jīn)及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保(bǎo)险公(gōng)司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通(tōng)过(guò)申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承担任何(hé)责(zé)任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直(zhí)接损害银(yín)行(xíng)利(lì)益，银(yín)行有充分(fēn)动(dòng)机监管开发商施工进度。开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或(huò)购房者可(kě)购买(mǎi)期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商(shāng)在项目获批(pī)后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一(yī)般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为(wèi)公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁(jié)及(jí)墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公司针对(duì)期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付(fù)

　　英(yīng)国预(yù)售(shòu)制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金、合同等(děng)各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，但中国人在德国受歧视吗，德国人很排斥中国人吗是交房前(qián)付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的(de)检验验(yàn)收后(hòu)才能交付(fù)，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期(qī)房(fáng)预售资金(jīn)监管极(jí)为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于(yú)保障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结(jié)束(shù)后(hòu)由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是(shì)唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书(shū)交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融(róng)机构或保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比中国人在德国受歧视吗，德国人很排斥中国人吗例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门(mén)项(xiàng)目资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金(jīn)支(zhī)付(fù)环节，新加坡(pō)开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完(wán)工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷(dài)款的增(zēng)加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者的(de)订金与付款会(huì)存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产(chǎn)到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支(zhī)持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复(fù)工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融(róng)工具支持。另一(yī)方面(miàn)，从现在起，对(duì)还在正常运(yùn)转的(de)房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机(jī)制四大(dà)关键是推(tuī)动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环(huán)节(jié)，建立(lì)开(kāi)发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工程进度付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷(dài)款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开(kāi)发(fā)商、银行的第三方资(zī)金(jīn)监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维(wéi)修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平(píng)的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得(dé)的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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