饱受争议的二手房(fáng)交(jiāo)易中介(jiè)费问题(tí)，正逐渐得到监管部门(mén)的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗发布了关于规范房(fáng)地产经纪服务的意见。意见提及(jí)，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优(yōu)势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信息等问题，加重(zhòng)交(jiāo)易当(dāng)事人负担(dān)、侵(qīn)害其合法权益(yì)。

　　基(jī)于(yú)上述背景(jǐng)，两部(bù)门(mén)从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经(jīng)纪服务(wù)内容、合(hé)理确定经纪雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗服务收费(fèi)、严格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师(shī)张(zhāng)大伟称，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一二线城市二手房(fáng)交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交(jiāo)依(yī)赖中介(jiè)居间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发商过(guò)渡到中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房(fáng)对居(jū)民来说属于金(jīn)额不低(dī)的(de)大宗交易，由(yóu)于二手(shǒu)房交易成本较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的(de)专业性，居民(mín)往往(wǎng)通过中介来完成(chéng)。但很多(duō)中介(jiè)利(lì)用信息不对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民造成额(é)外的负(fù)担，而且这些(xiē)服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于(yú)二(èr)手(shǒu)房市场(chǎng)交(jiāo)易过(guò)程中存(cún)在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服(fú)务在内的相关市场交易行为及(jí)其(qí)主体(tǐ)进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项(xiàng)工作的(de)意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手(shǒu)房(fáng)市(shì)场中，历来(lái)对(duì)房地产经纪(jì)服(fú)务行业关注最多(duō)的一个话题，便是(shì)房地产(chǎn)经纪服务费的问题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未(wèi)来相关部门主要监管的(de)重点，将是对房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务收费(fèi)及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热(rè)点城市(shì)，二手房屋交易(yì)过程中，部(bù)分(fēn)价(jià)值(zhí)不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不(bù)低的(de)中(zhōng)介费(fèi)。以北京(jīng)某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一(yī)套(tào)1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在(zài)此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪机构要合(hé)理(lǐ)降(jiàng)低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实(shí)行分档定价(jià)。引导由交易双方共(gòng)同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前(qián)房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房(fáng)地产中介(jiè)服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成(chéng)交价格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目前(qián)北京市(shì)执行的2014年(nián)更(gèng)新后的(de)收费标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的(de)住宅买卖经纪服(fú)务，经(jīng)交易各(gè)方(fāng)协商同意，可在(zài)规定(dìng)的收费标(biāo)准基础(chǔ)上适当上(shàng)浮，上浮幅(fú)度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的精神(shén)，北(běi)京2015年(nián)取消了(le)房(fáng)地产(chǎn)中(zhōng)介服务等(děng)57个政府定价，房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务收费多(duō)少由各(gè)中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取费用过程中，相关监管部(bù)门当前并未(wèi)明确具体的中介费率，中介机(jī)构仅需在服务(wù)过程中对(duì)收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)进(jìn)行明(míng)码标价即可。而房地(dì)产(chǎn)经纪服务机(jī)构(gòu)在具体(tǐ)收取过程(chéng)中(zhōng)，会结(jié)合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计(jì)算出合适的中介(jiè)费率。”张大(dà)伟补充道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价(jià)问(wèn)题，两部门在(zài)此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构(gòu)应(yīng)当在经营门店、网站、客户(hù)端等场所(suǒ)或渠道，公示(shì)服(fú)务项目、服务(wù)内(nèi)容和收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供的基本服(fú)务和延伸服务(wù)，应当分别(bié)明(míng)确服务项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪机(jī)构(gòu)收费(fèi)前应当向交易(yì)当事(shì)人出具收(shōu)费清单，列(liè)明收费(fèi)标准、收费金额，由当事人签字(zì)确(què)认。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明显高于市场平均水平的房地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门将会同市场监管(guǎn)等部门采取(qǔ)约谈(tán)等综合措施进行重点监管(guǎn)。市场监管(guǎn)部门(mén)会同有关部门(mén)依(yī)法查处(chù)不按规定(dìng)明码标价(jià)、操(cāo)纵经(jīng)纪(jì)服务收费等违(wéi)反(fǎn)价格和反垄(lǒng)断(duàn)法(fǎ)律法规的(de)行(xíng)为。对房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)相关违法违规信息，市(shì)场监(jiān)管部门(mén)要依(yī)法依规纳入(rù)国家企业信用信息公示(shì)系(xì)统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价(jià)，是否意(yì)味着，未来豪(háo)宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部发文鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实(shí)行分档定(dìng)价，合(hé)理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行业(yè)，打(dǎ)击收费过高(gāo)的经(jīng)纪机构，但对市场影(yǐng)响有(yǒu)限，“以(yǐ)深(shēn)圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市(shì)场豪(háo)宅(zhái)和(hé)普(pǔ)宅(zhái)本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍在合(hé)理范围内，加(jiā)上经纪服务(wù)费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两(liǎng)部门提(tí)出(chū)的意见仅(jǐn)为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件而(ér)非规(guī)定，未来如何具体认定其中的细则(zé)，还需要看(kàn)各城市(shì)落地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化，有利(lì)于行业健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。同时，由于二手房(fáng)很多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权(quán)抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对(duì)房(fáng)地产经纪(jì)服务行业的专业(yè)性提(tí)出更高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二手房买卖(mài)过程中，原本(běn)应该由上(shàng)下家(jiā)各支付一半的中(zhōng)介(jiè)费，但在一些热(rè)点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往(wǎng)往会有(yǒu)这样的情形，因部分购房者处(chù)于弱势地位，从而会出(chū)现中介费(fèi)及(jí)税费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些(xiē)房(fáng)东愿意承担中介(jiè)费，这部分费(fèi)用也(yě)可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下(xià)家，市(shì)场这种(zhǒng)所谓‘约定俗(sú)成’的(de)情况，一些房(fáng)产中(zhōng)介公(gōng)司(sī)将其视为(wèi)向购房(fáng)者(zhě)单边收费的行为。部分(fēn)中介(jiè)公司可(kě)能会利(lì)用其支配地位(wèi)，在原先经纪服务收(shōu)费的(de)基(jī)础上，再次(cì)向房东收取(qǔ)费用，而这部分(fēn)费(fèi)用，房(fáng)东(dōng)往往会将其(qí)转再次(cì)转嫁给购房者(zhě)，这实际(jì)上相当于变相推高了(le)房价。两部(bù)门(mén)提出严(yán)禁操纵经纪(jì)服务收(shōu)费，不(bù)仅有利于提(tí)高交易中操作的透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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