近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可(87的所有因数有哪些数，87的所有因数有哪些kě)供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资(zī)者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权(quán)到(dào)期后不再产生现金(jīn)收益，特(tè)许(xǔ)经营权分(fēn)红(hóng)目(mù)前(qián)已包含了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型(xíng)和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)对(duì)此(cǐ)表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的(de)变化(huà)。基(jī)金份额二级市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行(xíng)投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平(píng)也(yě)表示，根(gēn)据《公开募集基础设施(shī)证券(quàn)投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置87的所有因数有哪些数，87的所有因数有哪些(zhì)价值(zhí)。另(lìng)一方面(miàn)，公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者(zhě)公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风(fēng)险的前提(tí)下，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱(cāng)石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票(piào)和(hé)债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因(yīn)素之(zhī)一，而(ér)稳(wěn)定的(de)分(fēn)红有利于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归(guī)的(de)过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘指导价做(zuò)调减处(chù)理，调减金额根据单(dān)位基金份额的(de)分红金(jīn)额进行计算。除(chú)权(quán)操作是(shì)对分红前后基金(jīn)份(fèn)额净值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特(tè)性，关(guān)注二级(jí)市场(chǎng)扰动(dòng)对(duì)整体(tǐ)收益(yì)的(de)影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前提是本金之上的增(zēng)值部分不(bù)同(tóng)，特(tè)许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金分(fēn)红差异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类投资者应该(gāi)注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表(87的所有因数有哪些数，87的所有因数有哪些biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要(yào)包括(kuò)每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产(chǎn)增(zēng)值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自(zì)项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营(yíng)权类资(zī)产的分红包括了(le)利润分配和本金的(de)归(guī)还，两者的比(bǐ)率也(yě)是变(biàn)动的，对特(tè)许经营权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所(suǒ)选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级(jí)市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经营权到(dào)期后不再能(néng)产生现金收(shōu)益，因此将可供分(fēn)配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余(yú)经营期限较短的(de)特许经(jīng)营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长(zhǎng)的(de)特许(xǔ)经营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项目的分派金(jīn)额包含了投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下(xià)降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期(qī)限(xiàn)产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权(quán)类(lèi)项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露的经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流，二是可(kě)供分(fēn)配现金，二者存在(zài)本(běn)质性区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金净流(liú)量是指(zhǐ)企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于企业本(běn)身经营活(huó)动产生；可(kě)供分配(pèi)的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的(de)项目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到(dào)的(de)账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示(shì)，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议(yì)投资者对经营权(quán)类的资(zī)产可以更多关(guān)注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来自(zì)底层资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权(quán)益(yì)人(rén)综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金(jīn)管理人实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权(quán)效应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年的可供分配(pèi)金额(é)预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预(yù)测进(jìn)行比较(jiào)分(fēn)析，结(jié)合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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