文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确(què)表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房地产从大(dà)开(kāi)发时(shí)代步入高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势(shì)，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事(shì)，中国(guó)一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、改为现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的(de)单(dān)方面(miàn)不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层(céng)面看，预(yù)售制对(duì)购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还(hái)要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的(de)风(fēng)险。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实(shí)中(zhōng)央房住(zhù)不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度(dù)怎么(me)来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了(le)商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达(dá)国家一(yī)般(bān)有(yǒu)严(yán)格(gé)的(de)监管保障措施，开(kāi)发商在项目(mù)获得政府批(pī)准后才可(kě)以开始(shǐ)销售，买家在购买期(qī)房后(hòu)并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付(fù)完首付(fù)款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷款支付(fù)剩余(yú)全部房款，而是根据开(kāi)发(fā)商工程进度在(zài)完全交房前进行分(fēn)期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如借机(jī)取消预(yù)售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需(xū)要配套房(fáng)企债务重组、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居(jū)乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业(yè)企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系(xì)统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋(wū)或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不(bù)过大多数(shù)居民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租资金周转期(qī)长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求(qiú)新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所(suǒ)增(zēng)加，开(kāi)发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的(de)见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在(zài)购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料(liào)、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新楼落(luò)成时(shí)，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解(jiě)决(jué)了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在(zài)当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的(de)销售(shòu)模式成(chéng)为当时中国香港房地产市(shì)场的(de)一大特(tè)色，纵观(guān)中国(guó)香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了核(hé)心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式(shì)推(tuī)动(dòng)了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进(jìn)市(shì)场(chǎng)健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在(zài)预售前，确保地价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师(shī)行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全(quán)透明化机(jī)制，且(qiě)银(yín)行(xíng)的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国(guó)以来(lái)，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基(jī)础等(děng)城市(shì)化配(pèi)套问题，才能进一(yī)步推进城市(shì)化(huà)。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制度(dù)也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时(shí)的(de)国(guó)情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文(wén)件，大(dà)力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步(bù)深化城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房(fáng)新体制，从计(jì)划(huà)经济(jì)下(xià)的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金(jīn)和(hé)开发时间周期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模(mó)式(shì)，住(zhù)房供应速(sù)度(dù)加(jiā)快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后(hòu)，经(jīng)调整形成契(qì)合中国(guó)内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发(fā)企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地(dì)产开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内(nèi)地(dì)的开(kāi)发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的(de)资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数(shù)十年时(shí)间走完(wán)发(fā)达(dá)国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入(rù)快(kuài)速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前(qián)已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售最(zuì)主要(yào)方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复(fù)合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业(yè)从无到(dào)有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为(wèi)拉(lā)动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固(g毁掉一个老师最好的办法ù)定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道业务，占比超过三(sān)分(fēn)之一。从房地产融资存(cún)量(liàng)占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万(wàn)亿美(měi)元(yuán)。从住房市值(zhí)占股债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房(fáng)市(shì)值(zhí)与(yǔ)股债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房等风险。另外，购房者和(hé)开(kāi)发商(shāng)之(zhī)间的(de)购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是(shì)两个独立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者(zhě)只能根据购房(fáng)合同(tóng)向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场(chǎng)波动或(huò)经营不(bù)善，出现资(zī)金链断裂等(děng)一系(xì)列(liè)问(wèn)题，导(dǎo)致“烂(làn)尾(wěi)”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与购(gòu)房者(zhě)签订的预售(shòu)合同和(hé)按(àn)揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获(huò)得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧(sàng)失还(hái)款能力或短(duǎn)期不(bù)能还(hái)款等(děng)，则(zé)风险完全由(yóu)银行承(chéng)担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规(guī)定了开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产(chǎn)管理(lǐ)部门制(zhì)定。但(dàn)多(duō)年(nián)以来(lái)全国并没有(yǒu)统一(yī)的预售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福(fú)州、合(hé)肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或进(jìn)入(rù)监管账(zhàng)户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发(fā)时代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预(yù)售款监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各(gè)地(dì)项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一(yī)般(bān)设有定金或(huò)预付款保护(hù)机(jī)制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房者支付的(de)预付(fù)款比例(lì)相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付(fù)款一(yī)般(bān)以定金方式支(zhī)付(fù)，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品(pǐn)房出(chū)现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量(liàng)的(de)保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得(dé)购房者支付(fù)的房款。二是开(kāi)发商为购房(fáng)者提供一(yī)定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首(shǒu)付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付(fù)前资(zī)金由第(dì)三(sān)方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金比(bǐ)例(lì)一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外(wài)，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第(dì)三方公证行或产权保险公司的(de)信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任(rèn)何责任与(yǔ)损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一(yī)定(dìng)比例(lì)的贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资(zī)金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋(wū)交付时需取得(dé)由政府相关(guān)部门(mén)经审查后发放(fàng)的(de)验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度(dù)支付，按(àn)揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前(qián)，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进(jìn)行预约公证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如由于任何(hé)原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支(zhī)付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一(yī)般(bān)分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙(qiáng)面(miàn)完工(gōng)、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完(wán)工(gōng)，支付比例(lì)可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面(miàn)，德国(guó)保险公司针对期(qī)房(fáng)设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责(zé)沟(gōu)通期(qī)房交易(yì)中的(de)房(fáng)产、资金、合同等各个(gè)环节(jié)，各(gè)环节内容确(què)认无误(wù)后签订首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对(duì)较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国期房预(yù)售资金监管极为(wèi)严格，资金也(yě)由律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必(bì)须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商(shāng)违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战结(jié)束后由于房屋(wū)供给(gěi)严(yán)重失(shī)衡，叠加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发(fā)商(shāng)必须完(wán)成(chéng)定金保全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金(jīn)保证委托合(hé)同，设置购房者定金(jīn)的保证或(huò)保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书交付给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受(shòu)该措(cuò)施(shī)保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或保证机构或保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需(xū)支付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行(xíng)专门项目资金账户(hù)，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡毁掉一个老师最好的办法开发商(shāng)有统一的(de)选购(gòu)权合同以及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付(fù)比例(lì)方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付款流程(chéng)做了(le)统一(yī)详细规定，要求所有开(kāi)发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完(wán)工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增(zēng)加，未放(fàng)款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应(yīng)充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立按工(gōng)程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修(xiū)，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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