万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外(wài)走红(hóng)，让这个(gè)位于北(běi)京海(hǎi)淀的(de)豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到(dào)舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得(dé)不(bù)将中赫抵押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子早已售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些(xiē)业主的(de)维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可能没(méi)你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还(hái)是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了(le)“北京十指不沾阳春水下一句是什么，十指不沾阳春水是什么意思赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开(kāi)发有限公司(sī)不良(liáng)债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不良(liáng)债权转让项目的(de)处置主体是(shì)中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司(sī)北(běi)京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司是(shì)共同债务人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就(jiù)是一起中国(guó)信达北(běi)分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道属实，说明(míng)这些房子(zi)实(shí)际上都(dōu)是卖出去了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什么(me)中国(guó)信达的(de)拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没(méi)有网签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解(jiě)抵(dǐ)押，所(suǒ)以不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳书院的(de)业(yè)主(zhǔ)基本都是(shì)北京的高(gāo)端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬也是万(wàn)柳书院的(de)业(yè)主。另(lìng)据地产自(zì)媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么(me)，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不(bù)良债权回(huí)本的愿望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最大(dà)的(de)，没(méi)准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出(chū)执(zhí)行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联合起诉开发(fā)商，要求(qiú)退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司(sī)法解释的方式(shì)明(míng)确了(le)购房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目(mù)的购(gòu)买房(fáng)屋并已支付全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权(quán)优(yōu)先(xiān)于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价(jià)款的(de)商(shāng)品房消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前已实际支(zhī)付(fù)剩(shèng)余价(jià)款的(de)，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上(shàng)是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖(mài)出去(qù)回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中国(guó)信(xìn)达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行(xíng)列，中(zhōng)国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任公司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集(jí)团既没有很大(dà)规模(mó)，也(yě)没有很高的(de)国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入北京的(de)第一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七(qī)号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平米的(de)天价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企手中，抢下(xià)了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年银(yín)杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手是当时有名(míng)的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)虽然(rán)已经推(tuī)出了8年之(zhī)久，但(dàn)其(qí)依(yī)旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则(zé)居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了(le)中赫集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被(bèi)外(wài)界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人(rén)，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能(néng)力(lì)而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务(wù)，先(xiān)后进军(jūn)能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果(guǒ)北(běi)京国安的(de)估(gū)值一直没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中(zhōng)信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国(guó)安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北(běi)京产权交易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐部(bù)实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质押手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续(xù)没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列被执(zhí)行人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次(cì)与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被(bèi)执行人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国(guó)安，又如(rú)何(hé)能独(dú)善其身？

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