近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机(jī)制(zhì)是(shì)公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分(fēn)红体(tǐ)现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特(tè)许经营权(quán)分红目前已包含了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应了(le)解资产类(lèi)型和分(fēn)红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 亲家公亲家母是什么意思，梦见亲家母是什么意思日(rì)-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额(é)的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人对此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的(de)主要(yào)收益来(lái)源为持有期(qī)分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格(gé)的变化。基金份额(é)二(èr)级(jí)市场价格(gé)受(shòu)到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场因素的(de)综合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预期则(zé)更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金募集材(cái)料(liào)和信(xìn)息披露文件，结合行业(yè)及(jí)市(shì)场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格(gé)变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额(é)持有人(rén)实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华(huá)平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募集基础设施证券(quàn)投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资(zī)者，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基(jī)础设(shè)施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性(xìng)”和(hé)“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级市场价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红(hóng)要求，分(fēn)红类似于(yú)债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报(bào)，而(ér)是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机(jī)构(gòu)投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格(gé)走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配(pèi)金额(é)完成率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波(bō)动(dòng)受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸(xī)引投资者(zhě)参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场(chǎng)热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩(jì)相对经济活力的(de)改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除权操作是(shì)对分(fēn)红前后基(jī)金份额净值变化(huà)的修正，使投资人(rén)在(zài)基金分红前后均可(kě)以获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括(kuò)利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者应了(le)解底层(céng)资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的(de)增值部(bù)分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部分之间的(de)比例是(shì)变动(dòng)的，与现有公(gōng)募基(jī)金分红(hóng)差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误(wù)认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及(jí)资产增值的(de)收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营权(quán)类资产的分(fēn)红包括了(le)利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公亲家公亲家母是什么意思，梦见亲家母是什么意思募(mù)REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益(yì)。普通(tōng)投资者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)主要为(wèi)“收(shōu)益(yì)”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的二级(jí)市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)，通常具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限较(jiào)长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收(shōu)回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目的分派金(jīn)额包(bāo)含了投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募的情(qíng)况下(xià)，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投(tóu)资，有机(jī)会进一(yī)步延长经营期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的(de)假设反映(yìng)在基(jī)础资(zī)产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显(xiǎn)著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资者可以观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收(shōu)益(yì)率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟(gēn)现金(jīn)相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活(huó)动(dòng)产生(shēng)的(de)现金(jīn)净流(liú)量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供分配的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非(fēi)现金(jīn)影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投(tóu)资(zī)者对经(jīng)营权类的(de)资产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对(duì)产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因(yīn)为公(gōng)募(mù)REITs可(kě)分(fēn)配(pèi)收(shōu)益主要(yào)来自底层(céng)资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情(qíng)况直接(jiē)影响投资回报，投资者可(kě)综合(hé)考(kǎo)虑原始权益(yì)人综合(hé)实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管(guǎn)理人(rén)实力(lì)等多重因素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，由于(yú)分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调(diào)，建议(yì)投资(zī)者关注有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模(mó)较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额(é)预测(cè)。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额(é)与(yǔ)募集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市(shì)场的(de)实际(jì)环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述(shù)负责人也称。

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