5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金为代表的机(jī)构对(duì)于这一板块已经在悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公布的总份(fèn)额(é)均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公(gōng)募所持(chí)房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖(yá)式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募(mù)对房地产行(xíng)业的持股比例(lì)也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季(jì)度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股(gǔ)分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房(fáng)地产的投资(zī)愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季(jì)报(bào)汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高(gāo)的(de)是(shì)保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对(duì)比去年四(sì)季(jì)报，变化(huà)之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)龙(lóng)头股(gǔ)从排位上(shàng)看(kàn)均有什么的山峰填合适的词二年级，什么的山峰填合适什么的山峰填合适的词二年级，什么的山峰填合适的词三年级的词三年级退步，尤其是(shì)万(wàn)科(kē)最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地(dì)集团退(tuì)出(chū)百大之(zhī)列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓(cāng)上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代，一二线城(chéng)市好于三四线城市(shì)。而映射到(dào)二级(jí)市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年(nián)特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也(yě)出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具(jù)名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士(shì)持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年(nián)光是(shì)居民(mín)存款数量增(zēng)加(jiā)了(le)15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一定(dìng)的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地(dì)产(chǎn)研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容(rón什么的山峰填合适的词二年级，什么的山峰填合适的词三年级g)易出现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给(gěi)侧(cè)出清的过(guò)程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强的(de)公司(sī)就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代(dài)表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基(jī)于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股成为公募(mù)乃至(zhì)整体机构(gòu)的务实(shí)之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本(běn)月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的(de)公司(sī)月内(nèi)涨(zhǎng)幅(fú)超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一假期归(guī)来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连(lián)续(xù)两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)与经营。公司(sī)的(de)主(zhǔ)要(yào)产品及服务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募的上银基(jī)金、私(sī)募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名(míng)第(dì)二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本(běn)地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后(hòu)疫情时代出租率复苏至近(jìn)年(nián)来最(zuì)高，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了(le)知名机(jī)构(gòu)在(zài)其中持(chí)续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依(yī)然在前十中，这也是连续第三(sān)个季(jì)度他有的(de)两只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地(dì)产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的(de)地产公(gōng)司，一季(jì)报(bào)交出的也是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首季(jì)公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算对(duì)应潜(qián)在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企的拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基本(běn)在(zài)70％以下(xià)，而其(qí)他房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融(róng)资(zī)成本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存(cún)在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依(yī)然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源和(hé)良好的不动产(chǎn)资(zī)产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公(gōng)司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对(duì)民(mín)营房开(kāi)企(qǐ)业(yè)的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业出(chū)清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的(de)角度从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预(yù)期的盈利(lì)和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金(jīn)流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部(bù)公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路的(de)话，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国(guó)企央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是(shì)拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季(jì)报梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱(qū)动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够(gòu)保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个(gè)市场从四(sì)月份开始(shǐ)又(yòu)在(zài)往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现(xiàn)较(jiào)好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现，到六(liù)月份房企为了(le)半年(nián)报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季度、第(dì)三(sān)季度增长不确定性的(de)压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地(dì)去等(děng)待它的基(jī)本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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