文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读亡羊补牢告诉了我们什么道理 二年级，亡羊补牢告诉了我们什么道理呢>

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房(fáng)和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工作会(huì)议提出(chū)“有(yǒu)条件(jiàn)的可(kě)以进行现房销售”，不(bù)足一(yī)个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广(guǎng)东等(děng)地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代(dài)步(bù)入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代(dài)，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二(èr)次(cì)房改(gǎi)是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及(jí)长效机(jī)制，长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四(sì)大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如(rú)果按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房的(de)风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国(guó)外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后并非像中国(guó)一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前(qián)进行(xíng)分期支(zhī)付(fù)。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需(xū)要严(yán)格的资金监管、分(fēn)期(qī)支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)，所以不如借机(jī)取消预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度(dù)有(yǒu)助于(yú)降负债(zhài)降(jiàng)杠(gāng)杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归(guī)实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房(fáng)子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制要(yào)结(jié)合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与财(cái)税改革方案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行(xíng)过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高，不过大(dà)多数(shù)居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的(de)资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题(tí)。针(zhēn)对这一(yī)系列(liè)问题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多(duō)年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的(de)经(jīng)验，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周转有着独到的(de)见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格(gé)、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外(wài)一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的(de)订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造和(hé)销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当时(shí)中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花(huā)模式推动了(le)中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十(shí)年繁(fán)荣(róng)，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的(de)情(qíng)况，但监管部门(mén)不(bù)断完善、规范化，建立健全的(de)监(jiān)管机制(zhì)，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要(yào)求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全(quán)部支(zhī)付(fù)，还要证明(míng)自(zì)身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为(wèi)了(le)防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作(zuò)等采(cǎi)取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需(xū)求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地(dì)优先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的进程大于城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础等(děng)城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进(jìn)城市(shì)化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市(shì)场发(fā)展起步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利(lì)分房(fáng)制度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度(dù)不再适(shì)用于当(dāng)时的(de)国情。叠(dié)加房地(dì)产市场面临商品房的需求(qiú)量大(dà)，而社会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通(tōng)知(zhī)》文(wén)件，决(jué)定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配(pèi)货币化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会化(huà)的住房新(xīn)体制，从计划(huà)经济下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资金(jīn)和(hé)开发时间周期(qī)长的(de)两大难题(tí)，开(kāi)发商以预(yù)售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始房改货(huò)币化(huà)，中国人民(mín)银行等(děng)多(duō)方迅速出台(tái)相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持(chí)购房(fáng)者(zhě)，极(jí)大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或(huò)房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中国(guó)香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房(fáng)预售(shòu)流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进(jìn)行备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发(fā)商可能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最主要(yào)方(fāng)式(shì)，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市(shì)场商品房供应，推动了(le)城(chéng)镇化发(fā)展进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地(dì)房地产市场的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快(kuài)速发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的(de)资金需(xū)求，也提(tí)高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到基本(běn)适(shì)居，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快(kuài)速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前(qián)已成为中国内地商品房(fáng)销售最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面(miàn)积(jī)的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国内地(dì)房地产历经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济(jì)高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道(dào)，房地产带动的(de)上下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)业(yè)增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完(wán)全拉动(dòng)的(de)投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)贷款占(zhàn)银(yín)行(xíng)各项(xiàng)贷款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业(yè)务(wù)，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积(jī)违(wéi)约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市(shì)值与股债(zhài)房市值的(de)比例较(jiào)高，主要是(shì)因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比例较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负(fù)面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的(de)购房合(hé)同、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合(hé)同关(guān)系，如果开发商发(fā)生违约，购房者(zhě)只能根据(jù)购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行影响自身信用(yòng)和购(gòu)房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售合同和(hé)按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获(huò)得房款，如果购房者丧失(shī)还(hái)款能力或(huò)短期(qī)不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完(wán)全由银(yín)行承担，银行将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预(yù)售(shòu)监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地产管理部门(mén)制(zhì)定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一(yī)的(de)预售资(zī)金(jīn)监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥(féi)等城市则(zé)按照(zhào)项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收(shōu)楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预(yù)付资(zī)金，一般设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例(lì)相对(duì)较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金方(fāng)式支付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支付(fù)，或(huò)二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付(fù)后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品房(fáng)提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府(fǔ)或第三(sān)方验收合格并提供验(yàn)收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的房款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)由(yóu)第(dì)三方公(gōng)证行或产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商提(tí)供一定比例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施(shī)工(gōng)进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部(bù)门经(jīng)审查(chá)后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购房(fáng)，房款按(àn)建造工(gōng)期进度支付(fù)，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在(zài)项目(mù)获(huò)批(pī)后即可(kě)预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异(yì)。一般(bān)来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可(kě)在支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期(qī)房设计(jì)了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无(wú)误后签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比(bǐ)例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房屋必(bì)须经过房(fáng)产公证公司的(de)检验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商账(zhàng)户(hù)前经过(guò)两道关(guān)口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返(fǎn)还(hái)定价(jià)并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一(yī)一部规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的(de)部分，法律要求开(kāi)发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险机构(gòu)签订(dìng)定金保(bǎo)证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将(jiāng)相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他预先(xiān)支付(fù)的购房款也受该措施保护(hù)。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机(jī)构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约(yuē)为(wèi)房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前只需支付最(zuì)多(duō)不(bù)超(chāo)20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者即(jí)可(kě)向银行(xíng)申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外(wài)的(de)剩(shèng)余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不(bù)执(zhí)行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的(de)首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付(fù)款流程做了统一(yī)详细规(guī)定，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般为合同(tóng)签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī亡羊补牢告诉了我们什么道理 二年级，亡羊补牢告诉了我们什么道理呢)照工(gōng)程进度(dù)放(fàng)款，月供在此过程中随着(zhe)放出亡羊补牢告诉了我们什么道理 二年级，亡羊补牢告诉了我们什么道理呢贷款的增加(jiā)而(ér)增(zēng)加(jiā)，未放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须(xū)与房屋建设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看(kàn)，当前(qián)房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支(zhī)持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的房企包(bāo)括(kuò)民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环(huán)节(jié)，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等(děng)情况提(tí)供充分的(de)保障。余款支付环节，建立(lì)按工程(chéng)进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三(sān)方资金(jīn)监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立(lì)商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大(dà)势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的(de)最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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