OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技，引发了公募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘(pán)继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协议的(de)通知(zhī)。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期已同步启动了应急预案，排(pái)摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库提前退租的(de)可能事(shì)项。由(yóu)于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区国(guó)资(zī)委也高度(dù)关(guān)注。

　　多(duō)位业内人士(shì)表示，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)的(de)事件继续(xù)扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低(dī)开，此后二(èr)级市场价格开始震(zhèn)荡走(zǒu)低(dī)，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上(shàng)看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大园项(xiàng)目出租(zū)率(lǜ)有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目(mù)又遭遇突(tū)发事件(jiàn)，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内(nèi)人士分析(xī)称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避的(de)原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所流出，但(dàn)是(shì)，不(bù)动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短(duǎn)期(qī)出租(zū)率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上(shàng)影响(xiǎng)其内外(wài)价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二级市场价格下(xià)跌(diē)，风险也得到一定释放，但是价格(gé)涨跌会受到基(jī)本面、情(qíng)绪面等(děng)多(duō)重因素影响，不好判断(duàn)价格是不(bù)是已经(jīng)完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一(yī)位业内(nèi)人士表(biǎo)示(shì)，今年整体REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷，不少(shǎo)产品年(nián)内(nèi)二级市(shì)场(chǎng)跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含(hán)收益率高(gāo)的产品具(jù)备一定的投资(zī)价值(zhí)，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着(zhe)经济复苏的(de)步伐(fá)，产(chǎn)业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如星对此表示，若(ruò)三国时期中国有多少人口面积，三国时期中国有多少人口和面积张(zhāng)江园区最(zuì)终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对(duì)经营现金流没有(yǒu)造成(chéng)大的(de)影响，“事件性利空下调(diào)至得这么急、这(zhè)么(me)深(shēn)，加上前期本身园区类资产就回调不(bù)少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最(zuì)终还(hái)是落(luò)到(dào)租金收入受不受影响，影响多大，估(gū)计园区会(huì)最(zuì)终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要(yào)承租(zū)方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)将继(jì)续(xù)密切关注哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季(jì)报中披露(lù)的张江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目(mù)出租率下降(jiàng)事(shì)项，一度(dù)二级市场价格出现回落(luò)。在随后召开的业绩说明(míng)会中管理人就相关事项进行(xíng)了解释说明，市(shì)场(chǎng)信心得到了一定提振，二(èr)级市场(chǎng)价格表现(xiàn)也(yě)趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和(hé)线下(xià)的扩募说明会上，运营团(tuán)队表示了对(duì)张江光大(dà)园项(xiàng)目的信(xìn)心(xīn)，预(yù)计签署(shǔ)意(yì)向书和合同谈(tán)判中的储备租户正(zhèng)常转化(huà)后(hòu)，项目出租(zū)率将得到回升。没想到仅过(guò)了不到(dào)三周的(de)时(shí)间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公(gōng)告引(yǐn)起了市场各方(fāng)的(de)广泛(fàn)关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始权益(yì)人相关负(fù)责(zé)人(rén)坦言，事发突(tū)然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实工作，并同(tóng)步启动了应急预(yù)案，排(pái)摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的(de)可能(néng)事项。由于(yú)张润大厦(shà)是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，据悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比较(jiào)丰富(fù)的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产业客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租(zū)户需要一(yī)些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要(yào)租户(hù)。虽然收了三个月(yuè)履约保证金给(gěi)了我们一些空间，但本(běn)着对首批扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯定(dìng)要(yào)全(quán)力(lì)与时间赛跑，把(bǎ)这(zhè)些(xiē)面积在(zài)短期内完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大园项目(mù)一季度末也有将近30％的空(kōng)置率(lǜ)，原始权(quán)益人有那么多储备租户，之前的(de)空(kōng)置率为何未能得到(dào)解(jiě)决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江光大(dà)园一直以来都坚持以市(shì)场化运营为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户(hù)的调(diào)租和换租都属于(yú)正常(cháng)情(qíng)况，而这(zhè)次(cì)项目(mù)的大租户退租(zū)正好发(fā三国时期中国有多少人口面积，三国时期中国有多少人口和面积)生在市(shì)场活跃(yuè)度的短(duǎn)期低点，目前市(shì)场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有(yǒu)得到(dào)及时修复后，张江(jiāng)这(zhè)边也作(zuò)了一定的资(zī)源调配和倾斜，引(yǐn)入了(le)一(yī)些(xiē)储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项目在(zài)给租户的分隔(gé)空(kōng)间、交付标准、租金水平等方面也有一(yī)些差异(yì)化(huà)，张润大厦多是两千(qiān)多平的大平(píng)层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也(yě)贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大园单层(céng)以一千平的面(miàn)积为(wèi)主(zhǔ)，还有(yǒu)一(yī)些独栋形态的物(wù)业。租(zū)户自身也会有诉求，也(yě)会根据自(zì)身需求和预算(suàn)挑选区域(yù)内的不(bù)同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成以后(hòu)，新(xīn)老资产(chǎn)的管理人都变成了一(yī)家，后续(xù)我们在(zài)资源共(gòng)享(xiǎng)和(hé)联合(hé)营销方面能更加充分发挥(huī)协(xié)同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述负(fù)责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集团和张江高科(kē)目前(qián)在管(guǎn)资(zī)产约五百万方，还有一些其(qí)他在开发的(de)储备项(xiàng)目，这些都(dōu)将成为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空(kōng)间资(zī)产(chǎn)上市(shì)平台目(mù)标(biāo)的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非(fēi)常重视张江(jiāng)REIT这个资本(běn)平台和(hé)它未来的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的第(dì)一步，也是(shì)至关重要(yào)的一步(bù)，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发(fā)情(qíng)况需要解(jiě)决，但是这和我们在(zài)张江科学城(chéng)这三十年建设发展(zhǎn)过程中(zhōng)所经历的相比，只(zhǐ)能(néng)算是一个非(fēi)常(cháng)小的插曲。我们有(yǒu)信心排(pái)除万(wàn)难，尽(jǐn)一切可能(néng)化(huà)解当前突(tū)发事件(jiàn)的所三国时期中国有多少人口面积，三国时期中国有多少人口和面积有负面影响，维(wéi)持预(yù)期和市场的信心。”

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