饱受争(zhēng)议的二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易(yì)中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部(bù)门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管(guǎn)总局联(lián)合(hé)发布了关于规范房(fáng)地产经(jīng)纪服务的意(yì)见。意见(jiàn)提(tí)及，近年(nián)来(lái)，部分(fēn)房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)存在利用房(fáng)源客源优势(shì)收(shōu)取过高费用、未(wèi)明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息(xī)等问题，加重交易当(dāng)事(shì)人负担、侵害(hài)其合(hé)法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加强从(cóng)业主体(tǐ)管理、明(míng)确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪服务(wù)收费、严格实行明码标价(jià)等十(shí)方面，提出了(le)意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一(yī)二线城(chéng)市二手房(fáng)交(jiāo)易占比逐(zhú)渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占(zhàn)市场成(chéng)交(jiāo)比(bǐ)例(lì)超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中(zhōng)介居(jū)间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐从开发商过(guò)渡到(dào)中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房对居民(mín)来说属于金额不低的大宗交易，由于(yú)二手房交易(yì)成(chéng)本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通过中(zhōng)介来(lái)完成。但很多中介利用(yòng)信息不对称等(děng)问题，将非必要的(de)收费夹(jiā)带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对(duì)居(jū)民造成额(é)外的(de)负(fù)担，而且这些服务事项并(bìng)未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内的(de)相关市(shì)场交易行为及其主体进行规范和秩(zhì)序(xù)整(zhěng)顿，是房地(dì)产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作(zuò)的意义更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中介收费问(wèn)题(tí)成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪服务行业(yè)关注最多的一个话题(tí)，便是房地产经纪(jì)服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主(zhǔ)要监管(guǎn)的重点，将是对房地产经(jīng)纪(jì)服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二(èr)手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值(zhí)不(bù)菲的(de)房屋(wū)，往往要缴纳(nà)一笔金额不低(dī)的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万(wàn)元的房(fáng)屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确定(dìng)经纪(jì)服务(wù)收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合(hé)四大哲学流派有哪些 四大哲学流派是什么意思理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低(dī)的(de)原则实(shí)行分(fēn)档定价。引导由交易双(shuāng)方共同承(chéng)担经纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍，目前房地(dì)产经纪服务收费标准的最早依据是1995年(nián)国(guó)家计委建设(shè)部下(xià)发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京(jīng)市(shì)执行(xíng)的(de)2014年更(gèng)新后的收费标准，即(jí)根(gēn)据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的(de)收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前北(běi)京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政(zhèng)放(fàng)权(quán)”的精神，北京(jīng)2015年(nián)取消(xiāo)了房(fáng)地产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务收费多少(shǎo)由(yóu)各中介(jiè)机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机(jī)构(gòu)在实际收取费用过程(chéng)中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服(fú)务过程中对收费(fèi)标(biāo)准进行明码(mǎ)标价即可(kě)。而房(fáng)地产经纪服务机构在(zài)具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价(jià)值及工(gōng)资标准(zhǔn)，综合(hé)计(jì)算出(chū)合(hé)适的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营门店(diàn)、网站、客(kè)户端等(děng)场所或(huò)渠道，公示服(fú)务(wù)项目、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪(jì)机构提供(gōng)的基本服务和延伸服务，应当分别明确服(fú)务项目和收费标准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机构收费前应当向交易(yì)当事人出具(jù)收费清单，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场平(píng)均水平(píng)的(de)房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场监管(guǎn)等部门采取约(yuē)谈(tán)等综(zōng)合措施进行重点监管。市场监管部门(mén)会同(tóng)有关(guān)部门依法(fǎ)查处(chù)不按规定(dìng)明码标价、操(cāo)纵(zòng)经纪服务(wù)收费等(děng)违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房(fáng)地产经纪机构(gòu)相关(guān)违法违规信息，市场(chǎng)监管部(bù)门要依法(fǎ)依规(guī)纳入国(guó)家企业(yè)信用(yòng)信息公(gōng)示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介(jiè)费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部(bù)发(fā)文(wén)鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定价，合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规(guī)范行业，打(dǎ)击收(shōu)费(fèi)过(guò)高(gāo)的经纪机(jī)构(gòu)，但对市场影响(xiǎng)有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就(jiù)不同，各家收费普遍在合理范(fàn)围内，加(jiā)上经纪服务(wù)费用对市(shì)场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前(qián)两部门(mén)提出的意见仅(jǐn)为鼓励(lì)性质，即只是纲领(lǐng)性(xìng)文件(jiàn)而非规定，未(wèi)来(lái)如何具体(tǐ)认定其中的细(xì)则，还需要看各(gè)城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表(biǎo)示(shì)，“从(cóng)目前市场(chǎng)看，经纪服务(wù)领域的调整(zhěng)改善四大哲学流派有哪些 四大哲学流派是什么意思、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于(yú)二手房很多房源(yuán)在产(chǎn)权(quán)方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不同税费等都可能(néng)对交(jiāo)易(yì)产生影(yǐng)响，这(zhè)对(duì)房地产经纪服务行业(yè)的(de)专业性提(tí)出更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出，在二手(shǒu)房(fáng)买卖过程(chéng)中，原本应该由上(shàng)下家各支付一半的(de)中介费，但在(zài)一些(xiē)热点(diǎn)城市的(de)二(èr)手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易过程中，往往(wǎng)会有这样(yàng)的情(qíng)形，因(yīn)部分(fēn)购房者处于弱(ruò)势地位，从(cóng)而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东(dōng)愿意承(chéng)担(dān)中介费(fèi)，这部分(fēn)费(fèi)用也可(kě)能通过(guò)转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些(xiē)房产中介公司将其视为(wèi)向购房者(zhě)单边(biān)收费(fèi)的行为。部分中介公司可能会利用其支(zhī)配地位(wèi)，在原先经(jīng)纪服务收费的(de)基础上，再次向(xiàng)房东收(shōu)取(qǔ)费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其转再次转(zhu四大哲学流派有哪些 四大哲学流派是什么意思ǎn)嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当(dāng)于变相(xiāng)推高(gāo)了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提高(gāo)交易中操(cāo)作的透明度，也有利于房价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟称。

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