万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于(yú)北京(jīng)海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注(zhù)，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成了共(gòng)同债(zhài)务人(rén)被中国信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款不得(dé)不将中赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿(zī)势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公司不(bù)良债权转让项目(mù)”，债权总额高达(dá)近47亿(yì)，该项目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债(zhài)权转让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是(shì)中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公司北(běi)京市分公(gōng)司（下称中(zhōng)国(guó)信达北分(fēn)），处置的(de)是对(duì)北京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不(bù)良(liáng)债(zhài)权(quán)。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是共同债务(wù)人。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万(wàn)次(cì)围(wéi)观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北(běi)分讨债(zhài)的(de)故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院总共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网签，也(yě)没(méi)有(yǒu)房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押(yā)出去，现在还没(méi)资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)基(jī)本都是(shì)北(běi)京(jīng)的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自(zì)媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主确实(shí)已(yǐ)经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中(zhōng)国(guó)信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办理过户(hù)手续(xù)的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经查封的可以向(xiàng)法院提出(chū)执行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还(hái)购房(fáng)款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问(wèn)题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明(míng)确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于建设工程(chéng)价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付(fù)了(le)部分(fēn)价款的(de)商品房消费者，在一(yī)审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不(bù)良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能(néng)卖出去(qù)回(huí)本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯(sù)到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目(mù)前中(zhōng)国信达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国(guó)际信托有限责任公司成为了(le)唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中国信(xìn)达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既没有很大(dà)规(guī)模，也没有很高的国民知名(míng)度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为(wèi)“北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等大型知名房(fáng)企手中，抢下了(le)北京(jīng)万柳地块，成为北京(jīng)当年的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀(shā)入市(shì)场，无论是一块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的(de)成年银杏树(shù)，还是每平米20万元(yuán)的价(jià)格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市的(de)它(tā)，对(duì)手是(shì)当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今(jīn)，它远远超过这(zhè)些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其(qí)依旧在(zài)北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也(yě)因此，它被(bèi)外界(jiè)贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的(de)背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定(dìng)义务，中赫集团正式(shì)成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这(zhè)个地步，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书(shū)院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财经(jīng)就曾(céng)深挖出(chū)背后的中赫集团(tuán)，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫(hè)集(jí)团(tuán)实(shí)控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务(wù)，先后进军能源(yuán)市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安(ān)足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安俱乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没(méi)变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押(yā)陆续(xù)质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集(jí)团共有11条股权(quán)出质记录。质权人(rén)包括海(hǎi)金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得(dé)到改善，中赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力(lì)，中赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中(zhōng)赫(hè)的经营状(zhuàng)况却(què)持(chí)续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同(tóng)成为被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安(ān)导管是什么意思 男生导管导多了会不孕不育吗，目前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善(shàn)其(qí)身？

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