近两年火(huǒ)爆的(de)创新(xīn)产品(pǐn)公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出(chū)该类产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价值，通过观(guān)测经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到(dào)期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目(mù)前(qián)已包含了(le)利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金的归(guī)还，在(zài)选择投资标的(de)时应了解(jiě)资产类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比例(lì)在96％以上(shàng)。

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　　中金基(jī)金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持(chí)有期分红(hóng)收(shōu)益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级(jí)市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通(tōng)过基(jī)金募集(jí)材料和(hé)信息(xī)披(pī)露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施项目的(de)经营(yíng)业(yè)绩，作(zuò)为进(jìn)行投资(zī)决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场(chǎng)价格(gé)变化(huà)导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有人(rén)实际(jì)获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具(jù)参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开募集基础设施(shī)证券投资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规(guī)要求，基础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后(hòu)基金年度可分(fēn)配金额以现金形式(shì)分配给投资(zī)者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级(jí)市(shì)场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有较强的配置(zhì)价(jià)值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的(de)收益(yì)性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于(yú)未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之一(yī)，而稳(wěn)定的(de)分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人(rén)也表示，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的(de)过程；另一(yī)方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份额的(de)开盘指导价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金(jīn)份额的(de)分(fēn)红金额进(jìn)行计(jì)算(suàn)。除(chú)权操作是对分红(hóng)前后基金份(fèn)额净值变化(huà)的(de)修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获(huò)得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的(de)影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红包括利润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金(jīn)之上的(de)增值部分不同，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派(pài)的是(shì)本(běn)金(jīn)与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类(lèi)和(hé)产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益(yì)主要包(bāo)括(kuò)每年的现金(jīn)分(fēn)红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自(zì)项目每年的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的(de)分(fēn)红(hóng)包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益(yì)。普(pǔ)通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产品的二级(jí)市场价格和分红有合(hé)理(lǐ)预(yù)期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经(jīng)营(yíng)期(qī)限较短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提(tí)醒投资者注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分派(pài)金额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的(de)情(qíng)况下，基(jī)金份额单价随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降(jiàng)是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期(qī)限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目(mù)的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金等(děng)追加投资，有机会进一步(bù)延长经(jīng)营(yíng)期(qī)限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年(nián)报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在(zài)本质(zhì)性(xìng)顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉区别。经营活动产生的(de)现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营(yíng)活动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进行(xíng)调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类(lèi)的资产可(kě)以更多(duō)关(guān)注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自底层(céng)资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权益人综(zōng)合实(shí)力、运营(yíng)管理机构实力、公募基(jī)金管理人实(shí)力(lì)等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由(yóu)于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的可(kě)供分配金额预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析(xī)，结合(hé)经济及(jí)市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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