导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)面积(jī)超(chāo)15亿平(píng)，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持(chí)续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地(dì)产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据(jù)显示城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人(rén)均一间房(fáng)所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较(jiào)发达国家还有很大差距(jù)。人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意(yì)味着户户(hù)有房(fáng)，然而(ér)事实上中国住宅市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套房无法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)买(mǎi)房，从而(ér)产生了额(é)外(wài)的(de)住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四大新增需(xū)求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导(dǎo)致(zhì)家(jiā)庭(tíng)户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域(yù)经(jīng)济资源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸引着(zhe)人口流入(rù)，人(rén)口净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求(qiú)正(zhèng)在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存(cún)在(zài)不足(zú)，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化(huà)时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于(yú)住(zhù)宅存量数(shù)据(jù)并(bìng)未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的(de)城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能(néng)完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择(zé)。

　　热情款待和盛情款待的意思区别，怎么表达感谢别人请吃饭>（二）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公(gōng)布(bù)城(chéng)镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一是(shì)每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要(yào)用到上(shàng)述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品住宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如(rú)下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确统计(jì)。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一(yī)步推算(suàn)中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房等(děng)因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人(rén)口净流入地的住宅市(shì)场供不(bù)应求，造成房价(jià)或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省(shěng)际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户(hù)均(jūn)一套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞大(dà)流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不(bù)少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪(jì)修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当(dāng)然(rán)这与城市(shì)土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区(qū)拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方米，不及全国(guó)人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人(rén)数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德(dé)国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态(tài)结构和动态(tài)趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入(rù)，区域(yù)经(jīng)济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从(có热情款待和盛情款待的意思区别，怎么表达感谢别人请吃饭ng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用房和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希(xī)望提(tí)高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分化不(bù)单(dān)局限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超预期。

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