饱受争(zhēng)议的二手(shǒu)房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门的重视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市场监管总局联合(hé)发布了(le)关于规范房地(dì)产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源(yuán)客源优(yōu)势收取过高费用、未(wèi)明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加重交易(yì)当(dāng)事人(rén)负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两(liǎng)部门从加强(qiáng)从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务(wù)内(nèi)容、合理确定经纪服务收费、严(yán)格实行明码(mǎ)标价等十方面，提出(chū)了(le)意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着城市(shì)发(fā)展，一二线城市二手(shǒu)房交易(yì)占比逐渐增加。以北(běi)京(jīng)、上(shàng)海为例，二手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大量二手房(fáng)成(chéng)交(jiāo)依(yī)赖中介居间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商(shāng)过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研(yán)究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房对居民来(lái)说属于金额不低(dī)的(de)大宗交(jiāo)易(yì)，由(yóu)于二(èr)手房(fáng)交易成本(běn)较高、交易周期较长，具有非常强的(de)专业性(xìng)，居民往往通(tōng)过(guò)中介来完成。但(dàn)很多中介利用信息不对称等问题，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等(děng)，对居民造成额(é)外的负担，而且(qiě)这些(xiē)服务事项(xiàng)并(bìng)未明码标(biāo)价(jià)。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内(nèi)的相关(guān)市场交易行为及(jí)其主体进行(xíng)规范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是(shì)房(fáng)地产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这(zhè)项工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市(shì)场中(zhōng)，历来对(duì)房地(dì)产经纪服(f15英寸等于多少厘米 15英寸等于多少寸ú)务(wù)行业关注最多的一个话(huà)题，便是房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部(bù)门主要(yào)监管(guǎn)的重点，将(jiāng)是对房地产经纪服务收费及中介(jiè)交易进行规范(fàn)。

　　在热(rè)点城市(shì)，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低(dī)的中介费。以北京某房地(dì)产经纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计算，一(yī)套(tào)1000万(wàn)元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定经纪(jì)服务(wù)收费上，两部门在此次意见中提及(jí)，房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构要合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价。引导由交易双(shuāng)方(fāng)共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前房地产(chǎn)经纪服务收费标(biāo)准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委(wěi)建设部(bù)下发的《关于房(fáng)地产中介服(fú)务收费的通知(zhī)》（971号(hào)文），其中第(dì)六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北(běi)京为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的(de)收费(fèi)标准，即根据这样的(de)规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商(shāng)同意，可在规(guī)定的收费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房(fáng)中介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的(de)精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服(fú)务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务收费多少由各中介机(jī)构(gòu)自行决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介机(jī)构(gòu)在实际收(shōu)取费用过(guò)程中(zhōng)，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在(zài)服(fú)务过程(chéng)中对收费(fèi)标准进行明码标价即可。而房(fáng)地产经纪服务机构(gòu)在具体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资标(biāo)准，综(zōng)合计算出合(hé)适的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及(jí)，房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构应当(dāng)在(zài)经营门店(diàn)、网(wǎng)站、客户端等场所或渠(qú)道(dào)，公(gōng)示服(fú)务项目、服务内容(róng)和收(shōu)费标准，不得(dé)混合标(biāo)价(jià)和捆绑收费。房(fáng)地(dì)产经纪机构提供(gōng)的基(jī)本服务(wù)和延伸(shēn)服务，应当分别明确服务项目和收费标(biāo)准。房地产(chǎn)经纪机(jī)构收费前应当向交易当事(shì)人出具收费(fèi)清单(dān)，列明收费标准、收费金额，由当(dāng)事(shì)人签(qiān)字确(què)认(rèn)。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于(yú)市场(chǎng)平均水平(píng)的房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部(bù)门将会同(tóng)市场监管等(děng)部门采取约谈等综合(hé)措(cuò)施进行(xíng)重点(diǎn)监管。市场(chǎng)监管部门(mén)会同有关部门依法查(chá)处不按规定(dìng)明(míng)码标(biāo)价、操纵经纪(jì)服务收费等违(wéi)反价(jià)格和(hé)反垄(lǒng)断法(fǎ)律法(fǎ)规的行为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构相关违法违规(guī)信息，市场监管(guǎn)部门要(yào)依法依规纳入国家企(qǐ)业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建部发(fā)文鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费15英寸等于多少厘米 15英寸等于多少寸率(lǜ)越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价，合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规范行(xíng)业，打击收(shōu)费(fèi)过高(gāo)的经(jīng)纪机(jī)构，但(dàn)对市场影响有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费就不同(tóng)，各家收(shōu)费普遍(biàn)在合(hé)理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件而(ér)非规定，未来如何具(jù)体(tǐ)认定其中的细则，还(hái)需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于(yú)行业健康发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二手房(fáng)很多(duō)房源(yuán)在(zài)产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不(bù)同税费等都(dōu)可能对交易产生影(yǐng)响，这对房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)行业的(de)专业性提(tí)出(chū)更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安居(jū)客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖(mài)过程中，原(yuán)本(běn)应(yīng)该由上下(xià)家各支(zhī)付一半的中介(jiè)费，但在一些热点城市的二手房(fáng)交易(yì)过程(chéng)中(zhōng)，往往会有这(zhè)样(yàng)的(de)情形(xíng)，因部(bù)分(fēn)购房者处于弱势地(dì)位，从而会出现中介(jiè)费(fèi)及(jí)税费均由购房者来(lái)承担。即使一些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也(yě)可(kě)能通(tōng)过转嫁(jià)的方式，在房(fáng)价中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中介费(fèi)转嫁给下家(jiā)，市场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一些(xiē)房产中介(jiè)公司将其视为(wèi)向购房者单边收(shōu)费的(de)行为。部(bù)分中介(jiè)公司可(kě)能会利用其支配地(dì)位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次向房东收取费用，而(ér)这部分费用(yòng)，房东往往会将其(qí)转再次(cì)转嫁(jià)给(gěi)购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房(fáng)价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高交易中操(cāo)作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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