第一步(bù)，将(jiāng)1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏(fá)一个准确(què)统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得(dé)到(dào)中国存量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥有的(de)户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十(shí)年(nián)变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的三(sān)点(diǎn)含义(yì)

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达到了户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地(dì)产存(cún)量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意(yì)味着住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有(yǒu)多(duō)余(yú)住宅来(lái)满足因人口流动(dòng)、居(jū)民换房(fáng)等(děng)因素产(chǎn)生的(de)住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看(kàn)，美国、英(yīng)国(guó)和(hé)日本(běn)的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就会造成(chéng)人(rén)口净(jìng)流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国(guó)的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和(hé)省际(jì)流动(dòng)人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套(tào)房(fáng)，在高房价的(de)大(dà)城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带来了很大的不便和(hé)安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未(wèi)来(lái)地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)低(dī)于(yú)15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为(wèi)住(zhù)宅存在(zài)困难(nán)，若按这个标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住(zhù)宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公摊(tān)面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来(lái)地(dì)产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未来地产仍(réng)有(yǒu)需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的占比明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将继续(xù)延(yán)续，导(dǎo)致(zhì)户数(shù)会因户均人口规模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的(de)新增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，资源和(hé)生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈(quān)中心城市(shì)流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年(nián)常住(zhù)人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济丁二醇和丙二醇是不是酒精(jì)适用(yòng)房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅(zhái)建筑面积(jī)还有(yǒu)约(yuē)81亿平(píng)，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施(shī)配套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的(de)环境(jìng)，背后的(de)改善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济(jì)工作会议明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济(jì)水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分化(huà)不单局(jú)限(xiàn)于(yú)城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期。

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