饱受争议(yì)的二手房交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总(zǒng)局联合发布了关于规范房地产经纪服(fú)务的(de)意见。意见提及(jí)，近年来，部分房地(dì)产经纪(jì)机构存(cún)在利用房源客源(yuán)优势(shì)收取过高费用、未明码标价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人(rén)信息等问题，加重交易(yì)当事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加(jiā)强从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明(míng)确经纪(jì)服务内容、合理(lǐ)确定经纪(jì)服(fú)务(wù)收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分(fēn)析(xī)师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一(yī)二线城市(shì)二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京(jīng)、上海为例(lì)，二(èr)手房占市场成交比例(lì)超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不(bù)低的大宗(zōng)交易，由(yóu)于二手房(fáng)交易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有非(fēi)常强(qiáng)的专业性，居(jū)民往往通过中介来完成。但很多(duō)中介(jiè)利(lì)用(yòng)信息不对称(chēng)等问题，将非(fēi)必(bì)要的收(shōu)费夹带其中，如(rú)收(shōu)取过桥融(róng)资、按(àn)揭费、担保费(fèi)等，对居(jū)民(mín)造成额外的负担，而(ér)且这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对(duì)于(yú)二手(shǒu)房市场交(jiāo)易(yì)过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括(kuò)经纪服(fú)务在(zài)内的相关市场交易(yì)行为(wèi)及其主体进行规范和秩序整顿，是房地(dì)产市(shì)场管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进(jìn)这项工作的意(yì)义更大(dà)，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问题(tí)成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历(lì)来对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行业关(guān)注最多的(de)一(yī)个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来(lái)相(xiāng)关部门主要监管的(de)重(zhòng)点(diǎn)，将是对房地产经(jīng)纪服务收费及中介交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二手(shǒu)房(fáng)屋交易过程中(zhōng)，部(bù)分价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳一(yī)笔(bǐ)金额不(bù)低的中介(jiè)费。以北京某(mǒu)房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一(yī)套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在(zài)合(hé)理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费上，两部门(mén)在(zài)此次意(yì)见中提及(jí)，房(fáng)地(dì)产经纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价(jià)。引导由交(jiāo)易双方共同承担经纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪服务收费(fèi)标准的最早依据是1995年国(guó)家计委建设部下发的(de)《关于房地产中(zhōng)介服务收费(fèi)的通知》（971号文(wén)），其(qí)中第(dì)六条规定：房(fáng)屋买卖(mài)代理收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市(shì)执行(xíng)的2014年(nián)更新后的收费标准，即根据这样的(de)规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规(guī)定(dìng)的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当(dāng)前北京二手房(fáng)中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务等57个政府定(dìng)价，房地产经(jīng)纪(jì)服务收费多少由各中(zhōng)介(jiè)机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收(shōu)取费(fèi)用(yòng)过程中(zhōng)，相关(guān)监(jiān)管部门当前(qián)并(bìng)未明确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服务(wù)过程中对收费标准进(jìn)行(xíng)明码标价(jià)即可(kě)。而房地(dì)产经纪服务机构在具体收取过(guò)程中(zhōng)，会结合房(fáng)屋价值及工资(zī)匚字旁的字有哪些，区字旁的字标准，综(zōng)合计算出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部(bù)门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和(hé)收费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供(gōng)的(de)基(jī)本服务和延伸(shēn)服务，应(yīng)当分别明(míng)确服务项目和(hé)收费(fèi)标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应当向交易当事人出具收费清单，列(liè)明收费标(biāo)准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另(lìng)外(wài)，对(duì)收(shōu)费(fèi)明显高于市(shì)场平均水平的房地产(chǎn)经(jīng)纪机构，住(zhù)房和城(chéng)乡建设部(bù)门将会同市场监管等部门采取约谈(tán)等综合措施进行(xíng)重点监(jiān)管。市场监管(guǎn)部门会(huì)同有(yǒu)关(guān)部门依(yī)法查(chá)处不按规定明(míng)码标价、操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄断(duàn)法律(lǜ)法规的行(xíng)为(wèi)。对房地产经(jīng)纪机构(gòu)相关违法(fǎ)违规信(xìn)息(xī)，市场监管部(bù)门要依法依规纳入国家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服(fú)务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定价，是否意味着(zhe)，未来(lái)豪宅的(de)中介费(fèi)有望(wàng)大幅(fú)降低？

　　中原地(dì)产华南(nán)区总裁兼深圳中(zhōng)原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则(zé)实行(xíng)分(fēn)档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范(fàn)行业，打(dǎ)击收费(fèi)过(guò)高(gāo)的经纪机构，但对(duì)市场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以深圳为(w匚字旁的字有哪些，区字旁的字èi)例(lì)，深圳(zhèn)市场豪宅和(hé)普宅本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性文(wén)件而非规(guī)定，未来如(rú)何具(jù)体(tǐ)认定其中的(de)细则，还(hái)需要(yào)看各城市落(luò)地执行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规范化，有利(lì)于行业健康发展。同(tóng)时，由于(yú)二手(shǒu)房很多房(fáng)源(yuán)在产权方(fāng)面有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押、不同税费等都可能对交易(yì)产生(shēng)影响，这对(duì)房地产经纪服务行业的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过(guò)程中，原(yuán)本应该由(yóu)上下家各(gè)支付一半的(de)中(zhōng)介(jiè)费，但在一(yī)些热点城市的二手(shǒu)房(fáng)交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)，往往会(huì)有这样的(de)情形(xíng)，因部分购房者(zhě)处于弱势地位，从而会(huì)出现(xiàn)中(zhōng)介(jiè)费及(jí)税费均由购房者来承担(dān)。即使一些(xiē)房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分中(zhōng)介公司可能会利(lì)用其支配地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上(shàng)，再次向(xiàng)房东收取费(fèi)用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实际上相当于变(biàn)相推(tuī)高了(le)房价。两(liǎng)部门提出严禁操(cāo)纵(zòng)经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费，不仅有利于提(tí)高交易中操作的(de)透明度，也有利于房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称。

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