OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日(rì)的下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌幅一度扩(kuò)大(dà)，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入(rù)基础设(shè)施资(zī)产张(zhāng)润大(dà)厦(shà)的重要承(chéng)租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租(zū)赁(lìn)协议的通(tōng)知(zhī)。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续(xù)密切关(gu七分之二十二是无理数吗，七分之22是不是无理数ān)注(zhù)哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权(quán)益人相关负(fù)责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的(de)可能事(shì)项。由(yóu)于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，浦东新(xīn)区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业(yè)内人士表示，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT近期市场波(bō)动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下(xià)芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级(jí)市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大(dà)到(dào)8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息(xī)影(yǐng)响，华安张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近几个(gè)交易日(rì)二级市场价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21七分之二十二是无理数吗，七分之22是不是无理数日上市以来，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累(lèi)计(jì)涨幅(fú)超(chāo)过(guò)24％，在全市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现上看，目前上市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今年以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经(jīng)披露(lù)张江光大园项(xiàng)目出(chū)租(zū)率(lǜ)有所(suǒ)下(xià)降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市场价格出(chū)现波(bō)动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不(bù)过(guò)，在上(shàng)述人士看来，尽管出于风险规避的(de)原因，最(zuì)近几个交易日场(chǎng)内资(zī)金有(yǒu)所(suǒ)流出，但是(shì)，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也(yě)同(tóng)时表示(shì)，目前随着二级(jí)市(shì)场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格(gé)涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等多重因素影响，不好判断(duàn)价(jià)格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位业内人(rén)士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级(jí)市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含(hán)收益率高的产品具备一(yī)定的投资(zī)价值，很适合稳健类(lèi)投(tóu)资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等(děng)REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行(xíng)董事高如(rú)星对此表示，若张江园区(qū)最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经营(yíng)现金(jīn)流没有造成大的(de)影(yǐng)响，“事(shì)件性利空(kōng)下(xià)调(diào)至(zhì)得这么急、这么深，加(jiā)上前期本身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金收入受(shòu)不受影(yǐng)响，影响多大(dà)，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司哲(zhé)库(kù)科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的(de)重要承租(zū)方之一(yī)，目前(qi七分之二十二是无理数吗，七分之22是不是无理数án)未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公(gōng)告中(zhōng)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季(jì)报中(zhōng)披露的张江光大园项目出租率下(xià)降事项，一(yī)度二(èr)级市场价格出现回落(luò)。在随后召开的(de)业绩说明会中管理人就相关事项进(jìn)行了解(jiě)释说明，市场(chǎng)信(xìn)心得到了一定提(tí)振(zhèn)，二级市场(chǎng)价格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的线上和线下的扩募说明会上，运营团(tuán)队表示了(le)对张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目的(de)信心，预计签署意向书和合同(tóng)谈判(pàn)中的储备租户正常(cháng)转(zhuǎn)化(huà)后，项目出租(zū)率(lǜ)将得到回升。没想到仅(jǐn)过了(le)不(bù)到(dào)三周(zhōu)的时间，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起(qǐ)了市场(chǎng)各方(fāng)的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原始权益人(rén)相关负责(zé)人(rén)坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一(yī)时间即奔赴现场进(jìn)行了(le)沟通和核实工作，并同(tóng)步启动(dòng)了应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度(dù)重视(shì)，据悉(xī)新区国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及(jí)储备租(zū)户情(qíng)况，相(xiāng)关负责人介绍(shào)说(shuō)，目(mù)前储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆(fù)盖了芯片测(cè)试、人工(gōng)智能、航(háng)天产(chǎn)业(yè)、信息技术(shù)等(děng)产业客户(hù)，租赁意向(xiàng)面积超(chāo)过了2万方。从意向储(chǔ)备(bèi)转化为实际租户需(xū)要一些(xiē)时(shí)间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重(zhòng)要(yào)租户(hù)。虽然收了三个月履(lǚ)约(yuē)保证金给(gěi)了我们(men)一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负(fù)责的态(tài)度，我(wǒ)们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区域的张(zhāng)江光大(dà)园项目(mù)一季度末也有将(jiāng)近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那么多储(chǔ)备租户，之前的(de)空置率为何未能得到解(jiě)决(jué)。

　　对此相关负责人解(jiě)释(shì)，张江光大(dà)园一直以来都坚持以市场化运(yùn)营为导向，历史运(yùn)营表现稳定(dìng)，租户的调租和换(huàn)租都属(shǔ)于正常情(qíng)况，而这次项目的大租户退(tuì)租正好发生在市(shì)场(chǎng)活跃度的短期低点，目前(qián)市(shì)场情况已有所(suǒ)好转。在看到出租(zū)率下滑(huá)情况没有得到及时(shí)修复后(hòu)，张江这边也(yě)作了一(yī)定的资源调(diào)配和(hé)倾斜，引入了一些(xiē)储(chǔ)备租(zū)户(hù)。

　　另外(wài)，张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦和张江光大园项目在给租户的分隔空(kōng)间、交付(fù)标准、租金水平等方面(miàn)也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的成新度(dù)高一些，单价(jià)也贵(guì)一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积为(wèi)主，还有一些(xiē)独(dú)栋形态的(de)物业。租户(hù)自身也(yě)会有诉求，也会根(gēn)据(jù)自身需求和(hé)预算挑选区域内的(de)不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管(guǎn)理人都变(biàn)成了一家，后续我们在资源共享和联合(hé)营销(xiāo)方面能更(gèng)加充(chōng)分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及对(duì)于张江REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望(wàng)，相关负责人(rén)表示，张江集团和(hé)张江高科目前在管(guǎn)资产(chǎn)约(yuē)五百万方，还有一(yī)些其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资产(chǎn)上市平台目标的(de)坚实后盾和(hé)储备资源。“我们非常重(zhòng)视(shì)张江REIT这(zhè)个资本(běn)平台(tái)和它未来的(de)发展。”相(xiāng)关负责(zé)人(rén)表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩容的第(dì)一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临(lín)了一些突发情况需要(yào)解决(jué)，但是(shì)这(zhè)和我们在张江科(kē)学(xué)城这三(sān)十年建(jiàn)设发(fā)展过程中所经历(lì)的相比(bǐ)，只(zhǐ)能算是一(yī)个(gè)非常小的(de)插曲。我们有信心排除万难(nán)，尽一(yī)切可能化解当前(qián)突发事件(jiàn)的所有负面(miàn)影响，维持预期和市场(chǎng)的信(xìn)心(xīn)。”

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