OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司(sī)哲库(kù)科(kē)技(jì)，引发了(le)公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市(shì)场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延(yán)续(xù)此前几(jǐ)日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT曾(céng)发布(bù)公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其(qí)扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示(shì)，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密(mì)切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期已(yǐ)同步(bù)启(qǐ)动了(le)应急预案，排摸储备租户(hù)，积极(jí)应对哲(zhé)库提前退租的可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区国资委(wěi)也高(gāo)度(dù)关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会(huì)从(cóng)根本上(shàng)影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库(kù)科技的事件继续扰(rǎo)动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低(dī)开，此(cǐ)后二级市场价格开(kāi)始震荡走低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二(èr)级(jí)市场价格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅(fú)达(dá)到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全市(shì)场公(gōng)募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市场整体(tǐ)表现上看(kàn)，目前上市的8只产(chǎn)业园区(qū)基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披(pī)露张江光大园项(xiàng)目(mù)出租率(lǜ)有(yǒu)所下降(jiàng)，如(rú)今拟扩募的项目又(yòu)遭(zāo)遇突发事件(jiàn)，因此导致(zhì)二(èr)级市(shì)场价格出(chū)现(xiàn)波动(dòng)。”一位业内人(rén)士(shì)分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管(guǎn)出(chū)于风险规避的原因，最近几个交易日场内资金(jīn)有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下跌并不会从(cóng)根本(běn)上影响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格(gé)下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等(děng)多重因(yīn)素(sù)影(yǐng)响，不(bù)好判断价(jià)格是不是已经完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位(wèi)业内人(rén)士表示，今年(nián)整体REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷，不少(shǎo)产品年(nián)内二级市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益率高(gāo)的产(chǎn)品具备一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类(lèi)投资者。此外(wài)，伴随(suí)着经济复苏(sū)的步(bù)伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基金执行董事(shì)高如星(xīng)对此表示(shì)，若张江园区最终(zhōng)能(néng)顺利解决招商，平稳过度对(duì)经营现金流没有造(zào)成大的影响，“事(shì)件性(xìng)利空下调(diào)至得这(zhè)么急、这么深，加上前期(qī)本身园(yuán)区类资产就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区(qū)会最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟新购(gòu)入(rù)基础设(shè)施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将(jiāng)继(jì)续密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一季(jì)报中(zhōng)披露的张江光大园项目出租率下降事项，一度二(èr)级市场价格出现回落(luò)。在随后(hòu)召开的业绩说明会(huì)中管理人就相关事项进(jìn)行了解(jiě)释说明，市场信心(xīn)得到了一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也(yě)趋于(yú)平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上(shàng)和线下的扩募说(shuō)明会(huì)上(shàng)，运营团队表示(shì)了(le)对(duì)张江(jiāng)光大园(yuán)项目的信心，预(yù)计签署意向书(shū)和合同谈(tán)判中的储备租户正常转化(huà)后(hòu)，项(xiàng)目出租率(lǜ)将得到回升。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来(lái)了新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的(de)上述公(gōng)告引起了市场各方的广(guǎng)泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的(de)原(yuán)始权益人相关负(fù)责(zé)人坦言，事发突然确实始料(liào)未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技(jì)消(xiāo)息(xī)的(de)第(dì)一时间即奔赴(fù)现场进(jìn)行了沟通和(hé)核实工作，并同(tóng)步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的(de)可能事(shì)项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高(gāo)度(dù)重视，据悉新(xīn)区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户(hù)情况，相关负责(zé)人介(jiè)绍说，目前储备(bèi)租户(hù)还是比较(jiào)丰富的，覆盖了(le)芯片测试(shì)、人工智能、航天产业、信息技术等产业(yè)客户，租赁(lìn)意(yì)向面(miàn)积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户(hù)需要一些时间(jiān)。

　　“我们(men)正在着手通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然收了三(sān)个月履(lǚ)约保证(zhèng)金给了我们一(yī)些空间，但本着对首(shǒu)批扩(kuò)募、对(duì)市场负责的(de)态度，我(wǒ)们(men)肯定要全(quán)力(lì)与(yǔ)时间赛跑，把这些面(miàn)积在(zài)短(duǎn)期内(nèi)完成去(qù)化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有的(de)同区域(yù)的张(zhāng)江光大(dà)园项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户(hù)，之前的空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光大园一直以来(lái)都(dōu)坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于(yú)正常情况(kuàng)，而(ér)这次项目(mù)的(de)大租户退租正好发(fā)生在市场活(huó)跃度的短期低点(diǎn)，目前(qián)市场情况(kuàng)已(yǐ)有所好转。在看(kàn)到(dào)出租率(lǜ)下滑情况(kuàng)没有(yǒu)得到及时(shí)修复(fù)后，张江这边(biān)也作了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江(jiāng)光(guāng)大园项目在给租(zū)户的分隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些(xiē)差异化，张润(rùn)大(dà)厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的成新度高一(yī)些，单(dān)价也贵一些，张江光(guāng)大(dà)园(yuán)单层以一千平的面积为主，还(hái)有一些独栋形态的物业。租(zū)户(hù)自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完(wán)成以后，新老资产的管(guǎn)理人都变成了一家，后续我们在资源共享和(hé)联合(hé)营销方(fāng)面能(néng)更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对(duì)于(yú)张江REIT的定位(w相对评价和绝对评价区别举例，相对评价和绝对评价区别举例现代教育技术èi)和(hé)展望(wàng)，相关负责(zé)人表示，张(zhāng)江集(jí)团和张江(相对评价和绝对评价区别举例，相对评价和绝对评价区别举例现代教育技术jiāng)高科(kē)目前在管(guǎn)资(zī)产约五百万(wàn)方，还有一些(xiē)其他在开发的储备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资产上(shàng)市平台目(mù)标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募(mù)是(shì)我们实现基(jī)金扩(kuò)容(róng)的第(dì)一(yī)步，也(yě)是至关重(zhòng)要的一步(bù)，眼下我(wǒ)们可能面临了(le)一些突发(fā)情况需(xū)要解决，但是这和(hé)我们在张(zhāng)江科学城(chéng)这三十年建(jiàn)设发展过程中(zhōng)所经历的相比，只(zhǐ)能算是一(yī)个(gè)非常小的(de)插(chā)曲。我们有信心(xīn)排除万(wàn)难，尽一切可能化(huà)解当前突发事(shì)件的所有负(fù)面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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