饱受争(zhēng)议(yì)的(de)二手房交易(yì)中介费问题(tí)，正逐渐得到(dào)监管部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局联(lián)合(hé)发布了关于(yú)规范(fàn)房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务的意见。意(yì)见提及，近(jìn)年来(lái)，部分房(fáng)地产经(jīng)纪机构存(cún)在利(lì)用房源客源(yuán)优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信(xìn)息等(děng)问(wèn)题，加重交易当(dāng)事人负担(dān)、侵害(hài)其合法权(quán)益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加(jiā)强从业主体(tǐ)管理、明确(què)经纪服务内容、合(hé)理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收(shōu)费、严格实行明(míng)码标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大(dà)伟称，随(suí)着城(chéng)市发展，一二(èr)线城市二(èr)手房交易(yì)占比逐(zhú)渐增加(jiā)。以北京、上海(hǎi)为(wèi)例，二手房(fáng)占市(shì)场成交(jiāo)比例超过80％，大量(liàng)二手房成交(jiāo)依赖中介居间(jiān)成交，房地(dì)产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住房政策研究(jiū)中(zhōng)心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属(shǔ)于金(jīn)额不低的大宗(zōng)交易，由于二手房交易成(chéng)本较高(gāo)、交易周期(qī)较长，具有非常强的(de)专业性，居民往往(wǎng)通过中介来完(wán)成。但很(hěn)多中(zhōng)介利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担(dān)保费等，对(duì)居民造成额外(wài)的负担，而且这些服务事项(xiàng)并(bìng)未明码标价七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米(jià)。

　　对于(yú)二手(shǒu)房(fáng)市场(chǎng)交易过(guò)程中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括经纪服务在内的相关市场交(jiāo)易行为及其主体进行(xíng)规范和秩(zhì)序整顿，是(shì)房地(dì)产市七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米场管理和(hé)调控(kòng)的主题。“当(dāng)下，推(tuī)进这项工作的(de)意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业(yè)关注最多的一(yī)个话题，便是房地产经纪(jì)服务费的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来相关(guān)部门主要(yào)监管的重(zhòng)点(diǎn)，将是对房地(dì)产经(jīng)纪服务收费及中介交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部(bù)分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地(dì)产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪(jì)服务收(shōu)费上(shàng)，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构要合理(lǐ)降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成(chéng)交价(jià)格越(yuè)高、服(fú)务费率越(yuè)低的(de)原则(zé)实行分档定价。引导由交(jiāo)易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪(jì)服务收费标准(zhǔn)的(de)最早依据(jù)是1995年国家计委建设部(bù)下发的《关于房地产中(zhōng)介(jiè)服务收费的(de)通知》（971号文(wén)），其中第六(liù)条规定(dìng)：房屋买卖代理收(shōu)费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为例，目前(qián)北京(jīng)市执(zhí)行的(de)2014年(nián)更新(xīn)后的收费(fèi)标准，即(jí)根据(jù)这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服(fú)务(wù)，经交易各方协商(shāng)同意，可在规(guī)定的(de)收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)基(jī)础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费(fèi)多少(shǎo)由各中(zhōng)介机构(gòu)自行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)机构在实(shí)际收取(qǔ)费用过程(chéng)中，相关监管部门(mén)当(dāng)前(qián)并未明(míng)确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对收(shōu)费标准进行明码标(biāo)价即可(kě)。而房(fáng)地产经纪服务机(jī)构在(zài)具体收取(qǔ)过程中(zhōng)，会结合(hé)房(fáng)屋(wū七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米)价值及工资(zī)标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出合(hé)适(shì)的中介(jiè)费(fèi)率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此(cǐ)次意(yì)见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪(jì)机构应当(dāng)在经(jīng)营门店、网站、客户(hù)端等场所或渠(qú)道，公示服务(wù)项目、服务(wù)内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房(fáng)地(dì)产经纪机构提供的(de)基本服务和延伸服务，应当分别明确服务(wù)项目和收费(fèi)标准。房(fáng)地产经(jīng)纪机构收(shōu)费前应(yīng)当向交易当事(shì)人出具收(shōu)费清单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显(xiǎn)高于(yú)市场平均水平的房地(dì)产经纪机构(gòu)，住房(fáng)和(hé)城乡建设部(bù)门将会同市(shì)场监(jiān)管等部门采取约谈等综合措施进行重(zhòng)点监管。市场监(jiān)管部门会同有关部门依法(fǎ)查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等(děng)违反价(jià)格和反垄断法律(lǜ)法规的行(xíng)为(wèi)。对房地产(chǎn)经纪机构相(xiāng)关(guān)违法(fǎ)违规信息，市(shì)场监管部门要(yào)依法依规纳入国(guó)家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，是否意味(wèi)着，未来豪(háo)宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总(zǒng)经理郑叔伦(lún)称，住(zhù)建部发(fā)文鼓励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定(dìng)价(jià)，合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费(fèi)用，主(zhǔ)要还是(shì)规(guī)范(fàn)行业，打击收(shōu)费过高的经(jīng)纪机构，但对市(shì)场(chǎng)影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就(jiù)不同，各家收费普遍在(zài)合理范围内，加上经纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)对市场的影响(xiǎng)不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当(dāng)前两部门提出的意(yì)见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是纲领性(xìng)文件而非规(guī)定，未来如何(hé)具体(tǐ)认定其中的细则，还需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大(dà)伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领域的(de)调整改善(shàn)、规范化(huà)，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等(děng)都(dōu)可能对交易产生影响，这(zhè)对房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)行(xíng)业的专业性提出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究(jiū)总监陆骑(qí)麟指出，在二(èr)手(shǒu)房买卖过程(chéng)中，原(yuán)本应该由上(shàng)下(xià)家各支付一半的(de)中介费，但在一(yī)些热(rè)点城市的二手房(fáng)交易(yì)过(guò)程中，往往会(huì)有这样的情(qíng)形，因部(bù)分购房者处于弱势地位，从而(ér)会(huì)出现中介(jiè)费及税费均由购房(fáng)者来承担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介费，这部分费(fèi)用也可(kě)能通过转嫁的方式，在房价(jià)中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的情况，一(yī)些房产中介公司(sī)将(jiāng)其视为向(xiàng)购(gòu)房者单边(biān)收费的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位(wèi)，在原先经纪服务收(shōu)费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部(bù)分费(fèi)用，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变(biàn)相推高了房(fáng)价。两部门(mén)提出严禁操纵(zòng)经纪服(fú)务(wù)收费，不仅有利(lì)于(yú)提高交易中操(cāo)作(zuò)的(de)透(tòu)明(míng)度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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