万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信达(dá)追债，中国(guó)信达为了收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房子早(zǎo)已售出，业(yè)主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入房产的(de)有(yǒu)钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的(de)姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可(kě)能(néng)没你想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个(gè)位(wèi)于(yú)海(hǎi)淀(diàn)核心区(qū)位(wèi)，名校环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公(gōng)司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的(de)抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置(zhì)主体是(shì)中国信达资(zī)产管理股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处(chù)置(zhì)的(de)是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司(sī)（下称(chēng)赫华(huá)恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背(bèi)后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报(bào)道属(shǔ)实，说明(míng)这些房子实际上都是卖(mài)出(chū)去(qù)了的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又(yòu)注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网签，也(yě)没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了(le)上述(shù)内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这(zhè)75套(tào)房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书(shū)院的(de)业主。另据(jù)地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主中(zhōng)，还有不少中赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确(què)实已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失(shī)最大(dà)的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规(guī)定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可(kě)以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联(lián)合起诉(sù)开(kāi)发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关(guān)于商(shāng)品房(fáng)消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付(fù)全(quán)部(bù)价款，主张其(qí)房屋(wū)交付请求权(quán)优先于建设工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权(quán)、抵押(yā)权(quán)以及其他(tā)债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的(de)商品房消费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩(shèng)余(yú)价款的，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山(shān)芋(yù)。可(kě)能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中国信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成(chéng)为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集(jí)团(tuán)旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公(gōng)司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其(qí)他房企，中赫集(jí)团既没(méi)有很大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七(qī)号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼(lóu)，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企(qǐ)手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元的价(jià)格，都(dōu)令(lìng)业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰院的(de)树、北(běi)平府的(de)院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手是当时有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出(chū)了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少知名(míng)人(rén)士，如知名演员宋(sòn女生为什么不能光膀子，为什么女人不能光膀子g)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成(chéng)功奠定了(le)中赫(hè)集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了(le)，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环(huán)的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行(xíng)人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务(wù)，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这个地(dì)步(bù)，其实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初(chū)“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而(ér)追根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收购北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型(xíng)之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将转型的(de)目(mù)光，放到(dào)了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中赫(hè)集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股国安(ān)足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为国安的(de)新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团(tuán)手中拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱(jù)乐(lè)部全(quán)部股(gǔ)权。如果北京国(guó)安(ān)的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫(hè)集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记(jì)录(lù)。质权人(rén)包括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山(shān)东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国(guó)安的(de)经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但(dàn)国安和中赫(hè)的经(jīng)营状况却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前(qián)幸免于难(nán)。不过在实(shí)控人都(dōu)成为老赖的(de)情况下，被执(zhí)行10个多(duō)亿的北京国(guó)安，又如何(hé)能独善(shàn)其(qí)身？

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